단독주택 경매 제시외 건물 미등기창고 법정지상권 여부

단독주택 경매 물건 보다가 마당에 창고 하나 떡하니 있는 거 발견했다.

근데 등기부에도 없고 건축물대장에도 없었다.

처음엔 “어? 이거 공짜로 따라오는 건가?” 싶었다. 솔직히 좀 설렜었다.

근데 파보니까 제시외 건물 미등기 창고는 그렇게 단순하게 볼 물건이 아니었다.

오히려 잘못 건드리면 소유권도 못 가져가고, 돈은 돈대로 깨지는 경우도 있더라.

이번 글은 단독주택 경매에서 제시외 건물 미등기 창고를 만났을 때 뭘 봐야 하는지, 직접 물건 들여다보면서 헷갈렸던 것들 위주로 정리해봤다.

이런 거 궁금한 사람들한테 실제 파본 느낌으로 적어보려고 한다.

제시외 건물이 뭔지부터 — 미등기 창고가 딱 이거더라

제시외 건물이라는 말 자체가 좀 생소했다.

쉽게 말하면 등기부나 건축물대장 같은 공부(公簿)에는 없는데, 법원이 보낸 감정평가사가 현장 나가보니까 실제로 있던 건물이다.

공부상으로는 존재하지 않는데 막상 가보면 떡하니 서 있는 거.

미등기 건물, 무허가 건물, 준공 안 끝낸 건물 이런 데서 자주 생긴다더라.

대표적인 게 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실, 그리고 단독주택이나 공장에 딸린 창고다.

그러니까 내가 본 단독주택 마당 창고가 딱 전형적인 제시외 건물 미등기 창고 케이스였던 거다.

여기서 제일 골치 아픈 게 하나 있다.

공부 자료가 없으니까 이 창고 주인이 누군지 특정하기가 어렵다는 점이다.

이게 은근 모든 분쟁의 출발점인 듯.

제시외 건물 미등기 창고, 인수 여부 갈리는 진짜 기준

여기가 이 주제에서 제일 중요한 갈림길이다.

미등기 창고를 내가 가져가느냐 마느냐는 결국 법원이 그 창고를 어떻게 분류했는지에 달려 있더라.

크게 두 갈래다.

매각에 “포함”된 경우 — 이건 비교적 안전한 듯

제시외 건물이 경매 대상에 포함돼서 감정평가까지 됐으면, 법원이 매각물건명세서에 “제시외 건물 포함”이라고 적어놓는다.

이 경우엔 등기가 안 돼 있어도 낙찰자가 그 창고 소유권까지 가져간다.

법적으로는 그 창고가 주된 건물이나 토지의 부합물 또는 종물이면, 주물 처분에 따라 소유권이 주물 소유자한테 넘어온다고 한다(민법 제100조 종물, 제256조 부합).

그러니까 이렇게 “포함”으로 정리된 물건은 크게 걱정 안 해도 되는 느낌이었다.

매각에서 “제외”된 경우 — 여기서 사고 난다

문제는 이쪽이다.

창고가 부합물·종물이 아니라 독립된 별개의 건물로 평가되면, 압류나 저당권 효력이 거기까진 안 미친다.

그래서 아예 경매에 못 부치고, 설령 감정평가가 돼 있어도 낙찰자는 그 창고 소유권을 못 가져간다.

대법원도 이미 1988년에 정리했더라.

부합물이 아닌 독립 건물에 경매가 진행된 경우, 경락인(낙찰자)은 그 독립 건물 소유권을 취득할 수 없다. (대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결)

이렇게 제외되면 ① 창고 소유권 못 가짐 ② 법정지상권 분쟁 ③ 주인 못 찾아서 분쟁 장기화, 이 3종 세트가 따라온다.

그래서 입찰 전에 이걸 꼭 본다

확인 방법은 의외로 정해져 있다.

대법원 경매정보에서 매각물건명세서, 특이사항·주의사항, 감정평가서, 현황조사서를 다 본다.

여기서 “제시외 건물 포함”이 명시돼 있고 감정평가에도 반영돼 있으면 일단 안전한 물건으로 본다.

근데 감정평가액이 매겨졌다는 사실 하나만으로 부합물이라고 안심하면 안 된다더라.

법적 성격이 보장되는 게 아니라서, 조금이라도 의심되면 현장 가보고 전문가 자문 받는 게 좋다.

자세한 권리 확인 순서는 경매 권리분석 기초 정리한 글에 따로 풀어놨으니 같이 보면 감 잡기 편할 듯.

부합물·종물·독립건물 — 단독주택 창고는 어느 쪽일까

소유권을 가져가느냐는 결국 이 창고가 셋 중 뭐냐로 갈린다.

• 부합물(민법 제256조): 훼손 없이 떼어내기 어렵거나 떼는 데 돈이 과하게 드는 것. 본 건물에 붙은 옥탑이나 증축한 방 같은 거. 토지·주물 주인이 소유권을 자동으로 가져감.
• 종물(민법 제100조): 주된 건물 쓰임에 계속 이바지하려고 붙여둔 독립물. 종물은 주물 처분에 따라감.
• 독립건물: 그 자체로 따로 효용이 있어서 별개 거래 대상이 될 수 있는 것. 이러면 소유권 못 가져감.

단독주택 마당 창고는 주택의 상용에 이바지하는 종물로 인정될 가능성이 있다고 한다.

근데 그 자체로 독립된 구조랑 효용을 갖추면 독립건물로 찍힐 수도 있어서, 결국 사안별로 봐야 한다더라.

대법원은 이걸 3가지로 종합 판단한다.

1. 객관적 요소: 기존 건물과 독립한 경제적 효용이 있어서 별개 소유권 객체가 될 수 있는지
2. 기능적 요소: 주된 건물 효용을 보조하는 계속적 관계인지
3. 주관적 요소: 소유자의 의사

실제 판례 보면 감이 좀 온다.

방·마루·부엌이 다 있어서 그 자체로 주거가 가능한 구조는 “독립건물”로 봐서 소유권 취득이 안 됐고, 반대로 내부 계단으로만 올라가고 주방도 없이 본건에 딸린 구조는 부합으로 인정됐다.

그러니까 창고도 안에 따로 살림 차릴 만한 구조면 위험하고, 그냥 본채 보조용 깡통 창고면 좀 나은 편인 듯.

참고로 부합물인데도 경매가 잘못 진행됐거나, 반대로 부합물을 명세서에서 빼먹고 감정에서 누락한 경우엔 매각불허가 사유가 된다(민사집행법 제121조 제5호, 제123조 제2항).

법정지상권 — 제시외 건물 미등기 창고에서 진짜 무서운 부분

미등기 창고가 매각에서 빠지면서 토지(또는 주택)랑 창고 주인이 달라지면, 법정지상권 문제가 터진다.

이게 개인적으로 제일 무섭다고 느낀 부분이었다.

관습법상 법정지상권 성립요건

이 세 개가 다 맞으면 성립한다고 한다.

1. 처분 당시 토지랑 건물 소유권이 같은 사람한테 있을 것
2. 매매·증여·강제경매 같은 원인으로 소유자가 달라질 것
3. 건물 철거 특약이 없을 것

여기서 핵심은, 미허가·미등기 건물에도 법정지상권이 성립할 수 있다는 거다.

“등기도 없는 창고인데 무슨 권리가 있겠어” 하고 무시하면 큰일 난다는 뜻.

법정지상권이 성립하면 그 창고는 합법적으로 내 땅 위에 계속 있게 되고, 나는 함부로 철거를 못 시킨다.

대신 창고 주인은 나한테 지료(地料)를 내야 하는데, 협의 안 되면 법원이 정한다더라.

저당권 설정 당시 건물이 있었는지도 본다

민법상 법정지상권(제366조 관련)은 저당권 설정 당시 토지에 건물이 있어야 성립한다.

나대지에 저당 잡고 나서 나중에 창고 지은 거면, 그 신축 건물 법정지상권은 부정되는 게 통설·판례라고 한다.

다만 저당 설정 시점에 기둥·지붕·주벽 정도 외관을 이미 갖춘 건축 중 건물이면 성립을 인정하는 경우도 있다더라.

이 부분은 진짜 사안마다 결론이 갈려서 단정하기 어렵다.

그래서 실무에선 이렇게 푼다

제일 깔끔한 건 창고 주인 찾아서 협의 매입하는 거다.

매입해버리면 권리관계가 깨끗하게 정리된다.

근데 주인을 못 찾으면? 그땐 그냥 입찰 회피하는 걸 권하더라.

괜히 들어갔다가 지료 청구, 건물 철거 소송으로 번지면 시간이랑 돈이 줄줄 샌다.

무허가면 따라오는 이행강제금 — 인수되나 안 되나

미등기 창고가 무허가·위반건축물이면 행정 제재도 따라온다.

대표적인 게 이행강제금이다.

여기서 사람들이 제일 헷갈려 하는 게 “그거 내가 떠안나?”인데, 나눠서 봐야 하더라.

• 전 주인한테 이미 부과된(체납된) 이행강제금: 낙찰자가 인수 안 함. 이건 위반자 개인한테 붙는 일신전속적인 거라서.
• 낙찰 후 위반 상태를 그대로 두면: 위반인 줄 알고 받았으면, 원상복구(철거·시정) 전까지 나한테 새로 부과되는 이행강제금은 내가 계속 부담함.

그러니까 “옛날 거는 안 따라오지만, 안 고치고 쓰면 내 이름으로 계속 날아온다”고 이해하면 될 듯.

이행강제금 얼마나 나오나

근거는 건축법 제80조다.

시가표준액, 위반 면적, 위반 정도를 따져서 산정한다.

법문상으로는 1㎡당 시가표준액의 50% 한도 안에서, 위반 내용에 따라 대통령령으로 정한 비율을 곱해 부과하는 구조다.

근데 솔직히 이 요율은 자료마다 표현이 좀 달랐다.

어떤 데는 무단축조·건폐율·용적률 초과는 50% 정률이고 나머지는 10% 이내라고 하고, 또 어떤 데는 건폐율 초과 80%, 용적률 초과 90%, 허가 미수득 100%, 신고 미이행 70% 이런 식으로 적혀 있더라.

표현 기준 차이로 보이는데 딱 일치시키긴 어려웠다.

그래서 정확한 요율이랑 금액은 건축법 시행령이랑 관할 지자체 조례, 위반 유형 보고 직접 확인하는 게 맞는 듯.

5번만 내면 합법? 그거 옛날 얘기더라

예전엔 이행강제금을 최대 5회까지만 부과했다.

근데 2019년 4월 23일 건축법 개정으로 그 5회 상한이 폐지됐다.

지금은 시정할 때까지 무기한 반복 부과된다.

대신 횟수는 최초 시정명령일 기준으로 1년에 2회 이내에서 지자체 조례로 정한다.

그러니까 “이행강제금 다섯 번 내면 양성화된다”는 속설은 이제 사실이 아니라는 거.

이거 모르고 들어가면 매년 강제금 맞으면서 버티는 그림 나온다.

미등기인데 세금은? — 사실상 취득하면 낸다더라

“등기도 안 했는데 세금까지 내야 하나” 싶었는데, 이게 또 그렇더라.

취득세

지방세법상 등기·등록을 안 했어도 사실상 부동산을 취득하면 취득으로 본다(사실상 취득 원칙).

그래서 미등기 창고라도 낙찰자가 사실상 취득하면 취득세 대상이 될 수 있다.

신고·납부는 취득일부터 60일 이내(등기하는 경우 등기일까지)에 해야 한다.

세율은 취득가액 × 표준세율인데, 표준세율은 1000분의 40(4%), 농지는 3%다.

여기서 좀 주의할 게, 무허가·미등기 창고는 건축물대장에 주택으로 안 올라가 있어서 주택용 세율이 아니라 비주거용 4% 세율이 적용될 수 있다더라.

재산세

미등기 건물도 사실상 소유자한테 재산세가 부과될 수 있다.

다만 미등기 창고 재산세의 정확한 세율·절차까지는 깔끔하게 확정된 자료를 못 찾아서, 이건 “사실상 소유자한테 붙을 수 있다” 정도로만 알아두는 게 안전한 듯.

소유권은 언제 내 거?

참고로 매수인이 매각대금을 전부 내면 등기를 안 밟아도 그 권리를 취득한다.

근데 나중에 그 창고를 팔거나 처분하려면 결국 등기가 필요하다.

입찰 전에 이건 꼭 봤다 — 체크리스트

물건 파보면서 내가 순서대로 봤던 것들이다.

• 대법원 경매정보에서 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·특이사항 확인 → 창고가 매각 “포함”인지 “제외”인지부터
• 포함이면 소유권 취득 문제 적음 / 제외면 리스크 큼
• 창고가 부합물·종물·독립건물 중 뭔지 구조·용도·독립효용으로 따져보기
• 제외면 법정지상권 성립 여부(저당 설정 당시 건물 존재, 동일인 소유→분리, 철거특약 없음)랑 지료 부담 검토
• 무허가·위반건축물 여부 확인 → 건축물대장 위반 표기, 이행강제금 반복 부과 리스크
• 세금 — 미등기여도 사실상 취득 시 취득세(60일 내 신고), 비주거용 4% 가능성, 재산세 부담
• 주인 특정되면 협의 매입, 안 되면 입찰 회피·전문가 자문

이 순서로만 봐도 지뢰밭인지 아닌지 어느 정도 감이 오더라.

직접 파보고 느낀 점

처음엔 마당 창고가 그냥 공짜로 따라오는 보너스인 줄 알았다.

근데 막상 파보니까 제시외 건물 미등기 창고는 완전 케이스 바이 케이스였다.

“포함”으로 정리돼 있으면 의외로 깔끔한데, “제외”로 빠져 있으면 소유권도 못 가져가고 법정지상권에 지료에 이행강제금까지 줄줄이 엮이는 느낌이었다.

결국 핵심은 하나인 듯.

매각물건명세서에서 포함/제외부터 확인하고, 의심되면 무조건 현장이랑 전문가 자문.

감정평가액 매겨졌다고 안심하지 말 것.

단독주택 경매에서 마당에 미등기 창고 딸린 물건 노리는 사람이라면, 이 갈림길 하나만 제대로 봐도 큰 사고는 피할 수 있을 것 같았음.

FAQ

참고한 공식·공신력 출처

• 생활속 법률 톡톡 — 제시외물건은 낙찰자에게 떨어지는 공짜선물인가? (일요서울i)
• 경매함정에 ‘제시 외 건물’이 있다 (제주소통)
• 제시외 건물이 경매물건에 포함된 경우의 접근 (한국경제)
• 부동산 경매 > 매수인의 소유권 취득 및 세금 납부 (찾기쉬운 생활법령정보·법제처)
• 건축법 제80조(이행강제금) (국가법령정보센터·법제처)