법원 경매 입찰표 금액 기재 오류 시 매각허가취소 여부

법원 경매장에서 입찰표 금액 오기 한 줄 때문에 수천만 원이 날아간다는 얘기 들어봤음?

처음엔 나도 “에이 0 하나 더 쓴 건데 사정 말하면 취소해주겠지” 싶었다. 근데 막상 자료를 파보니까 분위기가 완전 다르더라. 실수로 잘못 쓴 금액이라도 한 번 입찰함에 넣으면 그걸로 끝인 경우가 대부분이었음. 그래서 “법원 경매 당일 입찰표 금액 오기 기재 취소 가능 여부”가 궁금한 사람 입장에서, 실제 법령이랑 사례를 직접 찾아본 느낌으로 정리해보려고 한다.

한 번 제출한 입찰표는 취소·변경이 안 되더라

결론부터 말하면 입찰함에 넣은 입찰표는 되돌릴 수 없다.

찾기쉬운 생활법령정보랑 법원경매정보 안내를 보면, 입찰표는 한 번 제출하면 철회·변경·교환이 허용되지 않는다고 딱 못박아 놨더라. 기간입찰도 마찬가지여서, 봉투가 입찰함에 투입된 다음엔 취소가 안 된다.

그러니까 금액을 잘못 적었다는 걸 넣고 나서 알아챘다? 그래도 늦었다는 거다.

“그럼 그 자리에서 두 줄 긋고 고치면 되지 않나” 싶을 수 있는데, 이게 더 함정이다. 입찰가격을 정정한 흔적이 있으면 그 입찰표 자체가 무효 처리된다. 실수했으면 고치지 말고 새 용지에 다시 쓰라는 게 원칙이더라.

입찰가격 적는 방식도 정해져 있다. 민사집행규칙 제62조제2항을 보면 입찰가격은 “일정한 금액으로 표시”해야 하고, 다른 입찰가격에 대한 비례로는 못 적게 돼 있음. 결국 금액 칸에 또박또박 정확히 쓰는 것 말고 우회로가 없다는 얘기다.

입찰표 금액 오기는 매각불허가 사유로 인정이 안 됨

다음으로 궁금한 게 “그럼 낙찰 자체를 무효로 해달라고 하면 되지 않나” 였다.

이게 매각불허가 신청인데, 결론은 단순 오기로는 안 받아준다는 거다.

민사집행법 제121조·제123조에 매각을 허가 안 하는 사유가 쭉 나와 있다. 강제집행을 계속할 수 없는 경우, 최고가매수신고인의 자격이 없는 경우, 물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우, 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 경우 같은 것들이다.

근데 여기 어디에도 “입찰자 본인이 금액을 잘못 적었다”는 건 안 들어간다. 이건 절차의 흠이 아니라 입찰자 본인 과실로 보는 거라서 그렇다더라.

언론 보도(서울경제·머니S·한국경제)를 종합하면, 2010년경 대법원이 입찰표 오기를 매각불허가 사유로 인정하지 않으면서 실무가 그렇게 굳어졌다고 한다. 다만 이건 보도를 통해 정리된 흐름이라, 정확한 사건번호 같은 건 신중하게 보는 게 맞을 듯. 어쨌든 실무상으로는 “실수였으니 취소해 달라”가 안 통한다는 거다.

민법 착오 취소(제109조)도 거의 안 통하는 듯

법 좀 아는 사람은 “민법 제109조 착오 취소가 있잖아” 할 수 있다. 나도 그게 떠올랐음.

민법 제109조는 법률행위 중요 부분에 착오가 있으면 취소할 수 있다고 돼 있다.

근데 단서가 핵심이다. 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 거면 취소를 못 한다.

입찰가격에 0을 하나 더 붙이는 정도의 오기는 보통 본인의 중대한 과실로 평가되기 쉽다더라. 게다가 경매 입찰은 집행절차상의 행위라 절차 안정·획일성 때문에 일반 사법상 착오 취소 법리를 그대로 들이밀기도 어렵다는 견해가 있다.

이 부분은 내가 찾은 범위에서 “경매 오기에 민법 제109조를 명시적으로 배제한 판례 원문”까지는 확정하지 못했음. 그래서 단정은 안 하겠고, “중대한 과실로 봐서 받아들여지기 어렵다는 게 일반적 설명”이라는 선에서 봐두는 게 좋은 듯.

그럼 입찰표 금액 오기하면 어떻게 되냐 — 보증금 포기가 유일한 퇴로

취소도 안 되고, 매각불허가도 안 되고, 착오 취소도 어렵다.

그럼 남는 게 뭐냐. 보증금을 포기하고 잔금을 안 내는 방법밖에 없더라.

매수신청 보증금은 보통 최저매각가격의 10분의 1, 즉 10%다(민사집행법 제113조). 입찰이 끝나면 최고가매수신고인·차순위매수신고인 빼고 나머지 입찰자는 보증금을 바로 돌려받는데(제115조제3항), 오기로 최고가가 돼버린 사람은 이 반환 대상에서 빠진다.

여기서 잔금을 안 내면 어떻게 되냐. 민사집행법 제138조에 따라 재매각이 진행되고, 전 매수인은 재매각에서 입찰도 못 하고 냈던 보증금을 돌려달라고 요구할 수도 없다(제138조제4항). 그 보증금은 그대로 배당재단에 편입돼서 채권자 배당에 쓰인다.

정리하면 흐름이 이렇다.

입찰표 금액 오기 → 최고가매수신고인 됨
매각불허가·취소 다 막힘
잔금 미납 선택 → 보증금(최저가의 10%) 그대로 날림

즉시항고라는 길도 있긴 한데 실익이 없다. 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 공탁해야 하는데, 본인 오기를 이유로 한 항고는 인용될 사유가 아니라서 공탁 부담만 생긴다더라.

실제로 0 하나 더 써서 날린 사례들

수치로 보면 체감이 확 온다. 죄다 “0을 하나 더” 적은 자릿수 오기였음.

홍은동 서강아파트(2020년)
3회차, 최저입찰가 3억6,200만원짜리였다. 한 응찰자가 4억1,390만원을 쓰려다 0을 하나 더 붙여서 약 41억원대로 응찰 → 최고가매수신고인이 됐다. 매각불허가 신청했지만 기각. 결국 보증금 3,620만원을 포기했다.

수원시 아파트(2025년, 전용 59㎡)
3억3,845만원 대신 33억8,459만원으로 기재 → 낙찰. 약 3,000만원 보증금을 못 돌려받을 전망이라고 보도됐다.

구로구 아파트
감정가 7억5,300만원짜리를 66억6,000만원에 써냈다. 잔금 미납 시 약 6,000만원 손실 예상.

이 외에도 “9억짜리 땅을 90억에 응찰”하는 식의 사고가 반복적으로 나온다더라. 패턴이 진짜 똑같다. 손가락 한 번 미끄러진 게 수천만 원이 되는 거다.

입찰표 금액 오기 안 하려면 이건 꼭 챙기자

이쯤 보면 결론은 하나다. 애초에 안 틀리는 게 답이다. 찾아본 예방 팁을 정리하면 이렇다.

입찰가격은 현장에서 급하게 쓰지 말고 미리 PC로 작성·출력해서 갈 것. 현장 수기 작성이 오기 1순위 원인이라더라.
금액 칸 자릿수(억·천만·백만…)를 정확히 맞춰서 또박또박 쓸 것. 흘려 쓰면 금액 불명확으로 무효될 수도 있음.
잘못 썼으면 정정하지 말고 새 용지에 다시 작성. 두 줄 긋고 고치면 그 입찰표는 무효다.
제출(투입) 전에 입찰가격·사건번호·보증금액을 마지막으로 한 번 더 확인. 넣고 나면 못 되돌린다.
보증서(경매보증보험증권) 쓸 거면 보험계약자명·사건번호가 입찰표랑 일치하는지 확인. 불일치하면 무효 처리된다.

직접 찾아보고 느낀 점

솔직히 처음엔 “사정하면 어떻게든 구제되겠지” 했는데, 자료를 보니 생각보다 훨씬 단호하더라.

입찰표 금액 오기는 절차의 흠이 아니라 본인 과실로 보기 때문에, 취소·변경·매각불허가가 다 막혀 있고 결국 보증금 포기가 사실상 유일한 퇴로라는 게 핵심이었음.

그래서 경매는 화려한 전략보다 입찰표 한 장 또박또박 쓰는 기본이 진짜 중요한 듯. 경매 입찰을 한 번이라도 직접 해볼 생각 있는 사람은 이 부분 꼭 머리에 넣어두면 좋겠다.

FAQ

입찰표 금액 오기했는데 개찰 전이면 회수해서 고칠 수 있음?

입찰함에 이미 넣었으면 안 되는 경우가 대부분인 듯. 제출 후엔 취소·변경·교환이 허용되지 않는다더라. 정정 흔적 있는 입찰표는 무효라서 새로 쓰는 수밖에 없다.

실수였다고 매각불허가 신청하면 취소되는 거 아님?

단순 오기는 매각불허가 사유로 인정 안 되는 게 실무라더라. 실제 사례에서도 신청했다가 기각된 경우가 있었다.

그럼 보증금은 무조건 다 날리는 거임?

오기로 최고가매수신고인이 되고 잔금을 안 내면, 낸 보증금(보통 최저가의 10%)은 돌려받지 못하고 배당재단에 편입되는 경우가 많은 듯. 그래서 애초에 안 틀리는 게 제일 중요하다.