도로 지분경매 투자로 인접지 건축허가 동의서 수익 내는 방법

먼저 핵심 답부터 드리겠습니다. 도로 지분경매 타인 토지로 수익을 내는 원리는 단 하나입니다. 옆 땅 주인이 건물을 지으려면 진입로가 되는 도로의 소유자나 공유자 동의가 필요하다는 점, 그 협상력을 지렛대로 도로를 ‘대지’ 가격에 팔거나 사용료를 받는 구조입니다.

처음엔 저도 그냥 “도로를 왜 사? 길인데 무슨 돈이 되나” 싶었습니다.

그런데 막상 자료를 파보니 구조가 완전히 달랐습니다. 5평짜리 도로가 1억원이 된 실제 사례도 있더군요.

이건 쉽게 보고 들어가면 한 푼도 못 버는 함정도 같이 깔려 있습니다. 그래서 제가 직접 법령과 판례까지 다 뒤져본 내용을 검색 의도에 맞춰 정리했습니다.

이런 게 궁금한 분들께 도움이 될 겁니다.

도로 지분경매 타인 토지 수익 원리

제가 직접 가장 먼저 확인한 건 “왜 길 쪼가리에 돈을 쓰느냐”였습니다.

도로 지분경매란 사실상 도로로 쓰이거나 지목이 ‘도로’인 토지, 또는 그 공유지분 일부를 법원경매나 한국자산관리공사 온비드 공매로 취득하는 투자입니다. 소액으로 시작할 수 있다는 게 특징입니다.

수익 원리는 건축법에 박혀 있었습니다.

건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 합니다. 이게 건축법 제44조입니다.

그래서 옆 땅, 특히 길에 안 접한 맹지 소유자가 건물을 지으려면 진입로가 되는 도로의 소유자나 공유자한테 협조를 받아야 하는 경우가 많습니다.

여기가 핵심입니다.

도로 지분을 가진 사람은 이 협상력을 지렛대로 ① 인접 개발업자에게 도로를 ‘대지’ 가격에 팔거나 ② 사용료(부당이득)를 받는 방식으로 수익을 노립니다.

도로 지분경매 971만원 1억원 매각 사례

제가 자료를 보다가 진짜 멈칫한 게 이 사례입니다.

한 투자자가 온비드 공매로 서울 강서구 내발산동 16.5㎡(5평) 빌라 사이 도로를 971만원에 낙찰받았습니다.

지하철 5호선 역세권에 우수 학군, 30년 된 빌라 사이 입지였습니다. “향후 개발업자가 탐낼 곳”으로 보고 “10년 기다려도 좋다”고 판단했다고 합니다.

그런데 수개월 후 개발업자가 먼저 연락을 해왔습니다.

결국 도로를 ‘대지’ 가격으로 쳐줘서 1억원에 매각했습니다. 약 10배입니다.

이 대목 보면서 솔직히 “아 이래서 사람들이 도로를 사는구나” 싶었습니다.

다만 한 가지는 정확히 짚고 넘어가겠습니다. 이 기사에는 부당이득 청구나 건축허가 동의 거부로 돈을 벌었다는 언급은 없습니다. 어디까지나 매각 차익 사례입니다. 여기에 부당이득 수익까지 더해진 걸로 오해하면 안 됩니다.

자세한 사례는 머니투데이의 971만원 도로 매각 사례 기사에서 직접 확인하실 수 있습니다.

건축법 44조·45조와 건축허가 동의서

제가 직접 법령을 펼쳐보니 동의서의 정체가 깔끔하게 잡혔습니다.

앞서 말한 건축법 제44조는 “대지는 2미터 이상 도로에 접해야 한다”는 접도의무입니다. 도로가 개인 소유로 되어 있으면 건축허가 신청 시 사실상 반려될 수 있다는 실무 지적이 있습니다.

그런데 동의서가 진짜로 등장하는 조문은 따로 있었습니다. 건축법 제45조입니다.

건축허가 동의서 근거, 건축법 제45조

허가권자가 도로의 위치를 지정·공고하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 합니다.

여기서 말하는 “이해관계인”이 바로 도로 지분 보유자입니다. 이 동의가 곧 협상 카드가 됩니다.

다만 예외가 있었습니다. 이걸 모르고 들어가면 큰일 납니다.

• 이해관계인이 해외 거주 등으로 동의받기 곤란한 경우
• 주민이 오랫동안 통행로로 이용해 온 사실상의 통로로서 해당 지자체 조례로 정한 것인 경우

이 두 경우엔 이해관계인 동의 없이 건축위원회 심의를 거쳐 도로 지정이 가능합니다.

쉽게 말하면 이렇습니다. 조례가 잘 정비된 지자체라면, 내가 도로 지분을 갖고 있어도 동의 거부가 무력화될 수 있습니다.

반대로 조례가 없는 지자체라면 동의서와 토지사용승낙의 협상력이 큽니다.

그래서 저는 낙찰 전에 해당 지자체 조례부터 확인해야 한다고 봅니다. 이건 직접 확인 안 하면 진짜 낭패 봅니다.

도로 부당이득 사용료 청구 가능 도로와 불가 도로

제가 직접 가장 헷갈렸던 부분이 여기였습니다.

자료마다 “부당이득 청구 가능”이라고도 하고 “청구 불가”라고도 해서 처음엔 감이 안 왔습니다.

그런데 몇 번 직접 정리해보니까 모순이 아니었습니다. ‘사용수익권 포기’가 성립했느냐 아니냐에 따라 결론이 갈리는 것이었습니다.

도로 부당이득 사용료 계산 방법

부당이득 사용료 산정 공식은 단순합니다.

사용료 = 사용 면적 × 사용 기간 × 임대료 수준

임대료 수준은 감정평가사가 산정합니다. 적산법이나 수익환원법을 쓸 때는 기대이율이나 환원율(할인율)의 산출근거를 명시해야 합니다.

기초가격 평가 기준에 따른 차이

여기서 중요한 게 기초가격 평가 기준이었습니다.

• 원래부터 일반 공중 교통에 사실상 공용되던 토지를 도로로 점유한 경우 → 도로 현황대로 평가됩니다. 즉 낮게 잡힙니다.
• 종전엔 공용되지 않던 토지가 비로소 도로로 점유된 경우 → 편입 당시 현실적 이용 상황대로 평가됩니다. 상대적으로 높게 잡힙니다.

쉽게 말해 “원래부터 도로였던 땅”은 평가액이 낮아서 부당이득 수익도 작습니다.

이건 직접 따져봐야 체감됩니다.

도로 소유자 권리 범위와 한계

전문가 FAQ를 직접 정리해보니 이렇게 갈렸습니다.

할 수 있는 것

• 사용 이익을 얻는 자에게 부당이득(사용료) 청구
• 손해 보상 청구

할 수 없는 것

• 도로 사용만을 이유로 한 건축허가 거부
• 일반 공중 통행의 일방적 차단
• 갈취 수준의 과도한 사용료 요구

핵심은 소유자가 그 토지가 ‘사실상 도로’로 실제 기능한다는 점을 입증해야 한다는 겁니다. 법원이 그걸 심사한 뒤에 청구를 인용합니다.

조금 더 깊은 분쟁 사례는 옥션원 전문가 FAQ에 잘 정리되어 있습니다.

도로 사용수익권 포기 함정 주의점

제가 직접 자료를 다 뒤지면서 가장 무섭다고 느낀 게 이 부분입니다.

도로 지분경매 타인 토지의 수익이 통째로 날아가는 함정이 여기 있습니다.

대법원 2019년 1월 24일 선고 2016다264556 전원합의체 판결입니다.

사용수익권 포기 판례 핵심 내용

토지 소유자가 자기 토지를 도로 같은 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우입니다.

여러 사정을 종합해서 소유자가 독점적·배타적 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있으면 이렇게 됩니다.

• 타인이 점유·사용해도 손해가 없다고 봐서 부당이득반환 청구 불가
• 토지 인도(반환) 청구도 불가

법원이 보는 사정은 토지 취득 경위와 보유기간, 공공 제공 경위와 규모, 제공으로 인한 소유자의 이익 유무, 토지의 위치와 형태, 인근 토지들과의 관계, 주위 환경 등입니다.

다만 사용·수익 권능을 영구적으로 완전히 포기하는 건 물권법정주의에 반해 허용되지 않습니다. 그래서 소유권 자체는 살아 있어 매각은 여전히 가능합니다.

경매 낙찰자 제한 승계 여부

이게 진짜 핵심입니다.

낙찰자처럼 토지를 새로 취득한 사람(특정승계인)에게도 원칙적으로 이 제한이 승계됩니다.

다만 취득 경위, 제한사항이 외관상 드러나 있었는지, 취득가액에 그 제한이 반영되었는지 등을 종합해서 예외를 인정할 여지가 있습니다.

여기서 오싹한 포인트가 나옵니다.

“이미 사용수익권이 포기된 도로”를 경매로 싸게 낙찰받으면 어떻게 될까요. 지료(사용료) 청구도 안 되고 사용승낙 거부도 안 통합니다. 즉 수익이 한 푼도 안 날 수 있습니다.

게다가 시세 대비 헐값에 낙찰받은 사실 자체가 “취득가액에 제한이 반영됐다”는 근거로 쓰여서 오히려 제한 승계의 빌미가 될 수 있습니다.

저는 이 대목 읽고 “아 무조건 싸다고 덤비면 큰일 나겠는데” 싶었습니다.

결국 포기 법리가 성립하지 않는 도로라야 부당이득 청구도 사용승낙 협상도 살아납니다.

판결 원문 취지는 대법원 2016다264556 전원합의체 판결에서 직접 확인하시는 걸 권합니다.

도로 사용 특약의 건축허가 협력의무 판례

제가 직접 보고 “이건 투자자 입장에선 반대 방향으로도 알아둬야겠다” 싶은 판례가 있었습니다.

대법원 97다50121 사건입니다.

토지 소유자가 땅을 여러 필지로 나눠 팔았고, 매수인이 안쪽 토지와 그 진입로 지분을 순차로 사들였습니다. 건축허가를 신청하려는데 진입로의 다른 공유자가 사용승낙을 거부해서 소송이 붙었습니다.

법원 판단이 흥미로웠습니다.

매매계약의 “모든 도로를 사용하도록 승인한다”는 특약은 단순 통행 허용을 넘어 “건축허가 등 통로 사용에 필요한 법적 절차에 협력할 의무”까지 포함한다고 봤습니다.

정리하면 이렇습니다.

• 매매계약상 도로 사용 특약은 공유자가 임의로 거부할 수 없는 구속력이 있습니다.
• 이 권리는 후속 양수인에게도 이전됩니다.
• 토지사용승낙 요구는 건축법상 ‘이해관계인 동의’로 인정됩니다.

즉 내가 도로 지분을 샀더라도 과거 매매계약에 이런 특약이 박혀 있었다면, 동의를 무기로 쓰려던 계획이 막힐 수 있다는 뜻입니다.

이래서 도로 지분경매 타인 토지는 등기부와 과거 계약 이력까지 직접 봐야 합니다.

도로 지분경매 낙찰 전 확인 체크리스트

제가 직접 자료를 추리면서 “이건 진짜 빠뜨리면 안 된다” 싶은 항목만 모았습니다.

• 사용수익권 포기 도로인지 확인. 무상 제공됐거나 분할필지 통로로 제공된 도로는 포기로 추정될 수 있습니다. 그러면 부당이득도 사용승낙 협상도 다 막힙니다. 가장 큰 함정입니다.
• 지자체 조례 확인. 건축법 제45조에 따라 동의 없이 도로 지정이 가능한지 봐야 합니다. 조례가 있으면 협상력이 약해집니다.
• 소유관계와 현황 직접 임장. 온비드가 지도·위성·현장사진을 줘도 반드시 직접 가봐야 합니다. 도로 부분 소유자 미확인이 흔한 실수입니다.
• 접한 도로가 개인 소유면 주의. 인접지의 건축허가가 사실상 반려될 수 있습니다.
• 보증금 몰수 주의. 낙찰 후 계약을 포기하면 보증금이 몰수됩니다.
• 헐값 낙찰의 양면성 인지. 시세 대비 너무 싸게 받으면 오히려 제한 승계 근거가 될 수 있습니다.
• 과도한 사용료 요구 금지. 갈취 수준의 요구는 법원이 인정하지 않습니다.

도로·진입로 분쟁의 실무 해법은 한국경제 法테크의 맹지 탈출 진입로 매입·사도개설 기사와 코리아큐 행정사의 도로 사용 승낙 노하우도 참고가 됩니다.

도로 지분경매 타인 토지 투자 결론

처음엔 “도로 쪼가리가 무슨 돈이 되나” 했습니다.

그런데 직접 법령과 판례까지 다 뒤져보니 구조는 명확했습니다. 건축법 44조·45조의 접도의무와 동의 요건이 그대로 협상력이 되고, 그게 매각 차익이나 사용료 수익으로 이어지는 구조입니다.

다만 솔직히 말씀드리면, 이건 아무 도로나 사면 되는 게 아닙니다.

사용수익권 포기 법리에 걸리는 도로를 잘못 낙찰받으면 수익이 0원입니다. 이게 핵심 교훈입니다.

그래서 저는 이렇게 정리했습니다. 도로 지분경매 타인 토지는 “싼 도로”가 아니라 “협상력이 살아 있는 도로”를 골라야 하는 투자입니다.

법령·조례·판례·등기 이력을 직접 다 확인할 자신이 있는 분이라면, 소액으로 도전해볼 만한 분야입니다.

FAQ

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본 글은 공개된 법령·판례·언론 보도 자료를 바탕으로 직접 정리한 경험형 콘텐츠이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 투자·소송은 사안별로 결론이 달라질 수 있으니 전문가 상담을 권합니다.