기획부동산 임야 지분경매 피해야 할 악성 물건 선별 기분 3가지

경매 사이트를 뒤지다 “시세보다 한참 싼 임야”를 하나 발견했습니다.

3.3㎡당 가격이 말이 안 되게 저렴했습니다. 순간 “이거 잘만 잡으면 대박 아닌가?” 싶었습니다.

그런데 물건 명세를 열어보니 공유자가 수백 명이었습니다. 전형적인 임야 지분경매 기획부동산 물건이었습니다.

처음엔 저도 “싸니까 좋은 거 아니야?”라고 생각했습니다. 그런데 며칠 동안 토지이용계획확인원을 뒤지고, 로드뷰를 돌려보고, 관련 법령까지 찾아보니 왜 이런 물건이 계속 경매로 흘러나오는지 알겠더군요. 결론부터 말씀드리면, 아래 3가지 중 하나라도 걸리면 그냥 거르는 게 맞았습니다.

이런 게 궁금한 분들에게 제가 실제로 물건을 분석하며 걸러낸 기준을 정리해서 알려드리겠습니다.

임야 지분경매 기획부동산의 구조와 위험성

제가 직접 물건을 까보고 나서야 구조가 이해됐습니다.

기획부동산은 경기도 공식 정의로 “개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 업체”입니다. 큰 임야 한 필지를 수십에서 수천 명에게 지분으로 쪼개서 팝니다.

여기서 핵심이 지분입니다.

지분경매는 땅 전체가 아니라 특정 공유자의 “지분”만 경매로 나오는 겁니다. 낙찰받아도 그 땅을 혼자 못 씁니다. 다른 공유자 수백 명과 공유 상태가 되는 거죠.

제가 처음에 이걸 몰라서 “싸게 잡아서 되팔면 되겠지” 했는데, 알고 보니 현금화 자체가 지옥이었습니다.

규모를 보면 더 실감 납니다. 빅데이터 플랫폼 ‘밸류맵’이 2018년 1월부터 2020년 10월까지 분석한 결과, 기획부동산의 경기도 임야 지분 매매는 거래 건수 10만 1,885건, 거래액 2조 4,347억 원이었습니다. 경기도 임야 지분 거래의 약 90%가 기획부동산 관련으로 추정됐습니다. (서울경제 단독 보도)

특히 성남시 금토동 산73번지 사례가 충격이었습니다. 기획부동산 30여 개 법인이 4,800명 넘는 사람에게 지분을 팔았고, 153억 원에 매입한 땅을 약 960억 원어치 팔아 순이익만 약 820억 원을 챙겼습니다. 3.3㎡당 3만 6,600원짜리를 24만 원, 약 6.5배에 판 겁니다.

그런데 그 땅은 성남시가 “절대 개발 불가능”이라고 못 박은 개발제한구역이었습니다.

경매로 흘러나오는 지분 물건 상당수가 이런 출신입니다.

기준 ① 공유자 수백 명 지분의 환금성 문제

제가 가장 먼저 거른 기준이 이겁니다.

제가 직접 그 물건의 공유자 목록을 확인했더니 수백 명이 줄줄이 나왔습니다. 그 순간 “아 이건 평생 못 팔겠는데” 싶었습니다.

왜 그런지 법으로 따져봤습니다.

지분을 현금화하려면 결국 공유물분할청구소송으로 가야 합니다. 그런데 이 소송은 공유자 전원이 당사자가 되어야 하는 필수적 공동소송입니다. 공유자가 수백 명이면 그 전원을 상대로 소송을 걸어야 한다는 뜻입니다.

상상이 가십니까. 수백 명을 일일이 당사자로 묶어서 소송을 진행하는 겁니다.

태인경매 칼럼에서도 “공유자가 너무 많은 지분권 경매는 피하는 것이 좋다”고 분명히 적혀 있었습니다. (태인경매 공유지분 경매 칼럼)

소송 기간도 직접 찾아봤습니다. 1심이 통상 6개월에서 1년, 감정이 필요하면 2~3개월이 더 붙습니다. 당사자가 많고 분쟁이 복잡하면 더 길어집니다.

수백 명짜리 물건이면 이 기간이 얼마나 늘어날지 감이 안 왔습니다.

정리하면 이렇습니다.

• 공유자 수가 비정상적으로 많으면 일단 의심합니다.
• 다수로 잘게 분할된 임야는 높은 확률로 기획부동산 물건입니다.
• 환금하려면 전원 상대 소송이 필요해 시간·비용이 폭발합니다.

기준 ② 개발 원천봉쇄 임야(보전산지·개발제한구역)

두 번째로 본 게 “이 땅, 애초에 뭘 할 수 있는 땅인가”였습니다.

제가 토지이음(토지이용계획확인원)에서 직접 그 임야의 지역지구를 확인해봤습니다. 그랬더니 보전산지로 묶여 있더군요.

여기서 솔직히 좀 허탈했습니다. 싸길래 봤는데, 싼 이유가 명확했습니다.

공익용 산지나 산지전용·일시사용제한지역으로 지정된 임야는 행위 제한이 매우 까다로워서, 사도 아무것도 못 하는 경우가 많습니다. 농림지역 보전산지는 현지 농·임업인이라도 집 짓는 산지전용허가를 받기가 매우 어렵습니다. (농민신문 보전산지 개발 제약)

앞서 말한 금토동 땅이 딱 그 사례입니다.

개발제한구역에, 환경평가 1등급에, 경사도 12도 이상이었습니다. 성남시 조례상 경사도 12도가 넘으면 개발이 금지됩니다. 한마디로 처음부터 아무것도 못 짓는 땅을 “개발 호재” 운운하며 6.5배에 판 겁니다.

토지이음 토지이용계획확인원 확인 방법

이건 직접 해보니 생각보다 간단했습니다.

국토부 토지이음 사이트에서 지번만 넣으면 토지이용계획확인원이 바로 뜹니다. 지목, 공시지가, 지역지구, 도면까지 한 번에 나옵니다.

제 경우엔 여기서 “보전산지” 글자 하나 보고 바로 거른 물건이 여러 개였습니다.

체크할 것은 이 정도였습니다.

• 보전산지(공익용 산지) 여부
• 개발제한구역(GB) 지정 여부
• 환경평가등급, 경사도
• 공시지가와 실제 매도 호가의 괴리

기준 ③ 맹지·분묘 등 권리 하자 임야

세 번째 기준은 “들어갈 길이 있고, 권리가 깨끗한가”였습니다.

제가 로드뷰로 진입로를 직접 따라가 봤습니다. 그런데 도로가 땅까지 안 닿더군요.

맹지였습니다.

도로에 접하지 않은 맹지는 개발도 진입도 불가능합니다. 보전산지는 법정도로, 준보전산지는 현황도로 접근이 필요합니다. 카카오맵 로드뷰랑 현장 방문으로 확인하는 게 정석입니다. (포레스트타임즈 임야 경매 주의사항)

여기에 분묘까지 있으면 답이 없습니다.

분묘기지권이라는 게 있어서, 묘지가 있으면 내 땅이라도 함부로 이장을 못 합니다. 묘지가 많은 임야는 이장비용에 분쟁 소지까지 커서 피하는 편이 낫습니다.

가등기나 근저당이 얽힌 물건도 마찬가지입니다. 기획부동산이 가등기·근저당이 얽힌 토지를 팔아놓고 나중에 책임을 회피하는 수법도 있다고 합니다.

제가 본 물건은 맹지에 분묘 가능성까지 있어서, 더 볼 것도 없이 닫았습니다.

이 단계에서 확인한 항목은 이렇습니다.

• 로드뷰·현장으로 도로 접도 여부(맹지 판별)
• 분묘 존재 여부와 분묘기지권 위험
• 가등기·근저당 등 복잡한 권리관계

임야 지분경매 기획부동산 물건 확인 절차

위 3가지를 한 번에 적용하니 임야 지분경매 기획부동산 물건이 빠르게 걸러졌습니다.

제가 실제로 돌린 순서는 이랬습니다.

먼저 경매 명세에서 공유자 수를 봤습니다. 수십, 수백 명이면 1차 탈락입니다.

다음으로 토지이음에서 개발 가능 여부를 봤습니다. 보전산지·GB면 2차 탈락입니다.

마지막으로 로드뷰로 도로와 분묘를 봤습니다. 맹지거나 묘지가 있으면 3차 탈락입니다.

솔직히 이 세 단계만 거쳐도 대부분 걸러졌습니다.

서울경제가 정리한 ‘3G’ 원칙도 제 경험과 정확히 맞았습니다. 지분으로 토지 사라 하면 의심하고, 지인이 권유해도 의심하고, 지도는 반드시 확인하라는 겁니다.

특히 마지막 “지도 확인”은 제가 직접 해보니 가장 강력한 무기였습니다. 로드뷰 한 번이 계약서 백 장보다 정확했습니다.

법적으로도 이 물건들은 답이 없습니다. 민법 제269조에 따르면 공유물분할은 현물분할이 원칙이지만, 임야는 위치마다 가치 차이가 커서 실무상 현물분할 판결이 거의 안 나옵니다. 결국 경매(대금분할)로 가게 되는데, 수백 명이 얽힌 땅에서 이걸 끌고 가는 건 보통 일이 아닙니다. 대법원도 현물분할이 곤란한 경우를 폭넓게 인정하고 있습니다(대법원 2023다217916).

처벌 사례도 있습니다. ‘우리경매’ 황모 회장은 지분을 51명에게 6억여 원어치 판 사기 혐의로 2020년 징역 2년 6개월이 확정됐습니다. 법원은 “지가 상승으로 이익금 취득 가능성이 전혀 없는 상황”이었다고 지적했습니다.

임야 지분경매 기획부동산 물건 분석 결론

처음엔 그냥 “싼 임야 하나 잡아볼까” 하는 가벼운 마음이었습니다.

그런데 막상 까보니 싼 데는 다 이유가 있었습니다. 공유자 수백 명, 개발 원천봉쇄, 맹지에 분묘까지. 싼 게 아니라 못 파는 땅이었던 겁니다.

가장 크게 느낀 건 이겁니다. 유망한 땅이 가만히 있는 나에게까지 경매로 흘러올 리가 없습니다.

토지, 특히 임야 지분은 아파트와 달리 환금성이 바닥입니다. 한 번 잘못 물리면 수백 명과 소송을 해야 빠져나옵니다.

그러니 임야 지분경매 기획부동산 물건은, 위 3가지 기준 중 하나라도 걸리면 미련 없이 닫는 게 맞습니다. 싸 보여도 그냥 넘기는 게 버는 겁니다.

부동산 경매를 막 시작하는 분이라면, 임야 지분 물건은 당분간 아예 손대지 않는 걸 추천드립니다.

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