경매 투자금과 대출 전략 – 1건당 5천만, 매매사업자 대출로 회전율 높이는 법
투자금은 1건당 얼마가 적당한가
경매 투자를 시작할 때 가장 현실적인 고민 중 하나가 건당 투자금이다. 필자가 생각하는 안정적인 기준은 1건당 5천만 원 이하다.
그래야 동시에 여러 건을 진행할 수 있다. 예를 들어 1억 5천만 원짜리 아파트 몇 채를 각각 5천만 원씩의 자기 자본으로 진행한다는 식이다. 물론 나머지 금액은 대출로 충당한다.
대출을 껴야 더 크게 움직인다
대출을 선호하는 사람과 두려워하는 사람, 개인차가 있다. 하지만 결국 레버리지를 활용해야 더 큰 금액의 물건을 다룰 수 있고, 수익도 더 크게 낼 수 있다.
회전율 측면에서도 마찬가지다. 몇 억 원의 대출 여력이 생겼을 때 이를 한 건에 집중하는 것보다, 금액이 적은 물건 서너 건에 나눠서 진행하는 편이 유리하다. 동시에 여러 건을 돌리면 위험이 분산되고 회전율도 높아진다.
필자가 활용하는 대출 – 매매사업자 대출
필자가 주로 이용하는 대출은 매매사업자 대출이다. 이 대출의 가능 금액은 담보 물건의 시장 가치와 사업자 개인의 신용을 종합적으로 반영해 산정되기 때문에, 정확히 몇 건, 얼마까지 가능하다고 일률적인 기준을 정하기가 어렵다.
다만 최근 대출 상담사에게 들은 실무적인 기준은 이렇다.
- 건수 기준: 몇 억짜리 물건 기준 3건 정도가 한계선
현재 매매사업자 대출 금리 수준
- 기준금리: 2.75%
- 가산금리: 1%대 중후반
- 실질 금리: 4%대 중후반 수준
금리 자체가 부담스러운 수준은 아니지만, 이자를 낼 수 있는 현재 소득이 뒷받침되어야 한다. 사업자 대출이라고 해도 심사 과정에서 가장 중점적으로 보는 항목은 현재 대출 이자를 감당할 수 있는 수입이 있는가다.
왜 건수를 나누는 전략이 유리한가
한 건에 자금을 몰아넣으면 그 물건의 결과에 따라 전체 상황이 달라진다. 반면 여러 건에 나눠서 진행하면 한 건이 예상보다 오래 걸리더라도 다른 건에서 수익이 나면서 자금 흐름이 유지된다.
경매 투자는 단거리 달리기가 아니라 장기적으로 반복해서 실행하는 게임이다. 그 게임에서 살아남기 위한 가장 현실적인 전략은, 한 건에 과도하게 집중하지 않고 분산해서 회전율을 높이는 것이다.
정리 – 투자금과 대출 전략 요약
- 1건당 투자금: 5천만 원 이하 (대출 활용 전제)
- 대출 종류: 매매사업자 대출 추천
- 최대 동시 건수: 몇 억짜리 기준 3건 내외 (상담사 기준)
- 현재 대출 금리: 4%대 중후반
- 핵심 심사 기준: 대출 이자를 감당할 수 있는 현재 소득 여부
- 전략 방향: 1건 집중보다 소규모 건 분산으로 위험 분산 및 회전율 확보
