위반건축물 이행강제금 경매 낙찰 시 승계 기준과 대상

위반건축물 이행강제금 승계, 이거 진짜 헷갈린다.

처음엔 그냥 “위반한 사람이 내겠지” 했다. 근데 경매 물건 보다가 위반건축물이 자꾸 나오길래 이게 도대체 누구 책임인지 찾아보기 시작했다. 막상 파보니까 생각보다 단순하지가 않더라. 전 주인이 저지른 위반인데 왜 새 주인한테 시정명령이 날아오는지, 이미 밀린 체납액은 누가 떠안는지, 한 해에 얼마씩 부과되는지… 이게 다 따로 노는 느낌이었다.

그래서 법령이랑 판례, 실무 자료까지 모아서 한번 정리해봤다. 이런 거 궁금한 사람들한테 도움 되라고 실제로 찾아본 느낌 그대로 적어보려고 한다.

위반건축물 이행강제금 승계 기준 — 핵심부터 말하면

먼저 결론부터.

이행강제금은 위반을 저지른 사람이 아니라, 시정명령을 받는 시점의 ‘현 소유자’한테 부과된다. 이게 핵심이다.

그러니까 경매나 매매로 위반건축물을 사면, 전 주인이 위반했어도 새 주인이 시정명령이랑 이행강제금의 대상이 된다. “나는 위반한 적 없는데?” “몰랐는데?” 이런 항변은 원칙적으로 안 먹힌다더라.

근데 여기서 위반건축물 이행강제금 승계 얘기가 은근 갈린다. 두 가지를 분리해서 봐야 안 헷갈린다.

장래 부과분 — 새 주인이 계속 떠안는 구조

앞으로 새로 부과될 이행강제금은 현 소유자가 책임진다.

대법원 판례도 있다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두8072 판결인데, 경매로 이미 무단 용도변경된 집합건물 일부를 취득한 사람 사안이었다. 대법원은 “적법한 용도변경 절차를 안 마친 건축물은 원상회복되거나 적법 절차를 마치기 전까지 위법 상태가 계속된다”고 봤다. 그래서 경매로 위반건축물을 산 현 소유자도 이행강제금 부과 대상이 된다고 명확히 했다.

쉽게 말하면 위반건축물은 시정명령·이행강제금 의무가 물건에 사실상 따라붙어 새 주인한테 넘어가는 느낌이다. 엄밀히는 의무가 그대로 ‘승계’된다기보단, 새 주인한테 ‘새로’ 부과되는 구조라고 보는 게 맞는 듯.

이미 밀린 체납분 — 이건 일신전속이라 또 다르다

근데 “이미 부과돼서 체납된 이행강제금”은 결이 다르다.

이행강제금 납부의무는 일신전속적이라서 상속인이나 다른 사람한테 승계가 안 된다. 대법원 2006. 12. 8.자 2006마470 결정이 이 부분을 짚었다.

• 이행강제금 납부의무는 상속인 기타 사람한테 승계될 수 없는 일신전속적 성질
• 이미 사망한 자한테 이행강제금을 부과하는 처분은 당연무효
• 부과받은 사람이 절차 진행 중 사망하면 사건 자체가 종료

그래서 전 주인한테 이미 부과돼서 밀린 체납분은, 원칙적으로 그 전 주인한테 남고 새 주인이 자동으로 떠안진 않는다고 보는 실무 견해가 있다. 한 경매 실무 자료는 “전 소유주의 미납 이행강제금은 새 소유자가 책임 안 지고, 낙찰 이후 발생분만 내면 된다”고 설명하더라.

다만 이 부분은 솔직히 정보가 좀 충돌한다. 일반 상담글 일부는 “현 소유자한테 부과되니까 체납분까지 새 주인이 부담한다”는 뉘앙스로 단순화하기도 한다. 반대로 경매 실무·판례 분석은 체납분이랑 장래분을 딱 나눠서 본다.

그래서 위반건축물 이행강제금 승계에서 체납분 부분은 단정 짓기 어렵다. 입찰 전에 건축물대장이랑 지자체 확인, 전문가 상담은 필수인 듯.

매년 부과 금액은 어떻게 계산됨?

이게 또 궁금했던 부분이다. 도대체 한 해에 얼마가 나오는 건지.

기본 계산식은 이렇다.

기본 부과액 = (1㎡당 시가표준액 × 50%) × 위반면적(㎡) × 위반유형별 요율

1㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 걸 상한으로 잡고, 거기에 위반 유형별 비율을 또 곱하는 구조다.

위반유형별 요율

유형마다 곱하는 비율이 다르다.

위반 유형	적용 요율
건폐율 초과 건축	80%
용적률 초과 건축	90%
무허가 건축	100%
무신고 건축	70%

이 4가지 말고 기타 위반은 따로다. 해당 건축물 시가표준액의 10% 범위에서 부과한다(건축법 제80조 제1항 제2호).

1㎡당 시가표준액은 또 어떻게 나오냐면

시가표준액(건물분) 산정도 식이 따로 있다.

1㎡당 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 (× 가감산 특례)

여기서 건물신축가격기준액은 매년 행정안전부가 고시한다. 2026년 기준은 행안부 고시 제2025-82호(2025.12.29. 개정, 2026.1.1. 시행)로 나와 있다.

근데 솔직히 ㎡당 구체 금액은 내가 못 찾았다. 공개 페이지엔 숫자가 본문에 안 나오고 첨부파일로만 제공되더라. 그래서 정확한 ㎡당 기준액은 위택스나 해당 지자체 시가표준액 조회로 직접 확인하는 게 맞는 듯. 여기서 내가 임의로 숫자 박으면 그게 더 위험하니까.

실무 단위 감만 잡자면, 한 경매 자료는 위반건축물 낙찰 후 원상복구를 안 하면 연 2회, 최대 1,000만 원 수준까지 부과될 수 있다고 설명하더라. 근데 이건 특정 사례 설명치고, 실제 금액은 시가표준액·위반면적·유형에 따라 진짜 천차만별이다. 이 숫자를 그대로 믿으면 안 됨.

부과 횟수랑 2019년 5회 상한 폐지

이 대목이 제일 무섭다.

건축법 제80조 제5항에 따르면 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서, 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있다. 연간 1회냐 2회냐는 지자체 건축조례로 정한다.

근데 핵심은 이거다. 예전엔 동일 위반에 최대 5회까지만 부과할 수 있었는데, 2019년 4월 23일 건축법 개정(법률 제16380호)으로 이 5회 상한이 폐지됐다.

그러니까 지금은 철거하거나 원상복구해서 위반을 해소할 때까지 기간 제한 없이 무기한 반복 부과된다. “5번만 버티면 끝나겠지”가 이제 안 통한다는 얘기다.

경과규정도 있다. 2019.4.23. 이전에 이미 1회 이상 부과되고 있던 건은 종전 5회 상한을 따르고, 그 이후 처음 부과되는 건은 현행(상한 없음)을 따른다.

위반건축물 이행강제금 승계까지 같이 생각하면, 새 주인이 위반을 안 고치는 한 매년 계속 부과가 날아온다는 거다. 이게 은근 무섭다.

감경·가중 규정도 챙겨야 한다

무조건 풀로 다 내는 건 아니다. 깎아주는 경우도, 더 무겁게 매기는 경우도 있다.

감경되는 경우:

• 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 → 산정금액의 50% 범위 감경 가능
• 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 → 75% 범위 감경
• 위반면적 30㎡ 이하 → 건축조례로 정하는 비율로 감경 가능
• 1992년 6월 1일 이전 위반(오래된 위반) → 60~80% 감경 적용 가능

여기서 위반건축물 이행강제금 승계랑 직접 엮이는 게 두 번째 항목이다. 위반을 직접 안 저지르고 사후에 소유권을 취득한 사람은 75% 범위에서 감경받을 수 있다. 경매 낙찰자 입장에선 그나마 다행인 부분.

가중되는 경우:

임대 같은 영리 목적으로 위반하거나, 3년 내 2회 이상 상습 위반 같은 경우엔 산정금액에 100% 범위 가중이 붙는다. 최대 2배까지 늘어날 수 있다는 얘기다.

근데 이 영리목적 가중은 위반을 저지른 사람을 겨냥한 거라, 위반 후 소유권을 넘겨받은 경매 낙찰자한테는 적용 안 된다. 가중은 위반자, 감경은 사후 취득자 쪽으로 갈린다고 보면 될 듯.

단, 감경률 세부 수치는 상당 부분이 건축조례에 위임돼 있어서 지자체별로 다를 수 있다. 내 지역 조례 확인은 필수다.

경매나 매수 전에 꼭 확인할 것

위반건축물은 사기 전에 확인 안 하면 진짜 골치 아프다. 직접 정리해보니 체크포인트는 이 정도다.

• 건축물대장 발급 → 상단·비고에 ‘위반건축물’ 표시랑 위반일자·내용 확인
• 등기부등본 확인
• 현장 실사 필수 → 대장에 아직 안 올라온(적발 전) 위반이 있을 수 있음
• 흔한 위반: 베란다·옥상 무단 증축, 방 쪼개기(경계벽 변경), 무단 용도변경, 외벽 마감재 변경

실무상 불이익도 무시 못 한다. 위반건축물은 임대할 때 보증보험 가입 제한 같은 걸로 세입자 모집이나 전세보증에 제약이 생길 수 있다. 팔 때도 가격 하락·환금성 저하가 따라온다.

그러니까 원상복구 비용 + 누적 이행강제금을 실투자금에 반드시 넣고 수익성을 따져야 한다. 이거 빼먹고 계산하면 나중에 “어 이게 아닌데” 하게 된다.

2026년 양성화 특별법, 이게 또 변수다

요즘 이 주제 보면 “양성화 특별법” 얘기가 같이 나온다. 짚고 가야 할 듯.

2026년 1월 28일, 국토교통부랑 더불어민주당 국토교통위 의원들이 협의에서 양성화 기준을 논의했다. 핵심은 지금의 ‘시정될 때까지 무한 반복 부과’ 대신, 이행강제금을 5회분 납부하면 위반건축물 지정을 해제(양성화)해주는 방향이다. 이미 낸 횟수도 포함된다(3회 냈으면 2회 더 내고 신청).

양성화 대상안은 대략 이렇게 거론됐다.

• 단독주택: 165㎡ 미만은 전국 일률 양성화 / 165~330㎡는 지자체 조례 판단
• 다가구주택: 660㎡ 미만
• 근린생활시설: 주차장 확보 전제로 허용
• 방 쪼개기: 세대·가구 수가 안 늘어나는 범위 내에서만 인정

“선의의 피해자 구제” 취지라는데, 법 시행 이후 신규 불법 건축엔 무관용 원칙을 적용할 방침이라더라.

근데 여기서 진짜 중요한 거. 이건 아직 추진 중인 안이고 국회 통과 전이다. 2026년 6월 현재 미통과 상태고 세부 기준은 변동 가능하다. “5회 내면 합법된대” 하고 덜컥 움직이면 안 됨. 확정된 거 아님.

더 깊게 보고 싶으면 공식 출처 몇 개 같이 두고 본다.

• 찾기쉬운 생활법령정보(법제처) 위반건축물 — 부과기준·요율·감경
• 건축법 제80조(이행강제금) 조문 | CaseNote
• 대법원 2010두8072 판결 — 경매 취득자 이행강제금 책임 | CaseNote
• 대법원 2006마470 결정 — 이행강제금 일신전속성 | CaseNote
• 당정 양성화 기준 추진 보도 | 아주경제 2026.1.28.

직접 찾아보고 느낀 점

처음엔 “위반한 사람이 내는 거 아냐?” 싶었는데, 파보니까 완전 반대였다.

위반건축물은 그 위반을 안 고치는 한 앞으로의 이행강제금은 새 주인이 계속 떠안는 구조더라. 5회 상한도 폐지돼서 무기한이고. 위반건축물 이행강제금 승계에서 그나마 갈리는 건 ‘이미 밀린 체납분’ 정도인데, 이것도 단정하기 어려워서 입찰 전 확인이 진짜 중요한 느낌이다.

경매로 싸게 나온 위반건축물 보면 “이거 싸네?” 싶다가도, 원상복구 비용이랑 매년 부과될 이행강제금까지 더하면 계산이 완전 달라진다. 입찰 전에 건축물대장이랑 지자체 확인, 전문가 상담은 꼭 하고 들어가는 게 좋다. 이건 직접 따져봐야 체감된다.

위반건축물 경매 노리는 사람이라면 한 번쯤 정리해두고 갈 만한 내용인 듯.

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