경매 입문자가 먼저 읽어야 할 실전서 추천 – 권리분석보다 투자 흐름이 먼저다
초심자가 가장 먼저 걱정하는 것
초심자가 경매를 처음 접하면 보증금 미납 문제를 가장 먼저 걱정한다. 그래서 권리분석부터 파고들기 시작한다. 당연한 이치다.
그러나 경매 물건의 90%는 별다른 권리 하자가 없는 일반 물건이다. 그러니 경매 기본서 한 권으로 전체적인 흐름을 잡고, 권리분석상 문제가 될 수 있는 특별한 권리의 대강만 파악하면 그걸로 충분하다. 처음엔 특별한 권리가 걸린 물건은 그냥 흘려 보내면 된다.
경매 투자의 본질은 수익
이 글을 읽는 분들은 1건 실거주용 낙찰로 끝내려는 분들이 아닐 것이다. 지속적으로 경매에 투자하면서 수익을 내고 싶은 분들일 테다.
그런 면에서, 먼저 투자를 시작한 경매 선배들이 공통적으로 강조하는 말이 있다. “부동산 전반에 대해 관심을 갖고 알아야 한다”는 것이다. 이를 좀 더 구체적으로 표현하면, 싸게 사서 팔릴 만한 부동산을 고르는 법을 익혀야 한다는 뜻이다.
투자자가 집중해야 할 건 두 가지다.
- 남보다 싸게 사는 법
- 사고 나서 빠르게, 비싸게 파는 법
그 중에서 처음 시작하기에 가장 쉬운 유형은 주거용 부동산, 특히 아파트다. 경쟁이 제일 치열하지만, 그만큼 처음엔 손해 볼 가능성이 낮다.
입찰 경쟁을 먼저 읽어야 한다
싸게 사고 싶은 건 모두가 마찬가지다. 그래서 경매 물건을 볼 때 입찰 경쟁부터 파악해야 한다. 가장 먼저 확인할 수 있는 경쟁 지표는 조횟수다.
낙찰이 임박한 시점, 보통 1회 유찰 후 2회차 매각기일이 가까워진 시기를 기준으로, 2주간 평균 조횟수가 5 이하여야 한다. 5를 넘으면 경쟁이 치열할 가능성이 매우 높다.
조횟수가 5 이하라면 이어서 아래 항목을 확인한다.
- 동일 지번 매각 사례 및 같은 시·군 매각 사례
- 입찰 인원 평균이 5 이하인가
- 평균 매각가율이 70% 후반 이하인가
매각가율이 80%를 넘으면 실거주 수요가 강해서 실수요자가 낙찰받은 경우이거나, 단타 투자자들이 좁은 마진을 노리고 들어온 상황일 가능성이 높다.
입문자에게 추천하는 주거용 실전서
경매의 흐름을 잡고 실전 투자 유형을 익히는 데에는 이론서보다 실전서가 훨씬 효과적이다. 아래는 주거용 부동산 입문에 적합한 실전서들이다.
기초 및 입문용
- 신동영 『읽고 바로 써먹는 부동산 경매 족보』
- 정규범 (경장인) 『경매하는 직장인』
- 엠제이 장재호 『처음부터 배우는 부동산 경매투자』
- 엠제이 장재호 『부동산 경매 단기투자의 기적』
빌라 및 재개발 선점 관련
- 황성수 『쉽게 따라하고 빠르게 도전하는 빌라투자방정식』
투자 심화 및 전략 확장
- 잭파시 최경천 『부동산 톱다운 투자법』 – 시세 상승 가치를 더하고 싶을 때
- 남경엽 (송도부자) 『집값 높여도 잘 팔리는 부동산 인테리어』 – 인테리어 프리미엄을 활용하고 싶을 때
- 재편 『부동산 매매사업자 처음 시작합니다』 – 대출과 세금, 매매사업자가 필요한 시점에
실전서를 읽는 올바른 방법
실전서에 나온 물건 사례를 읽을 때, 입찰 금액보다 중요한 건 따로 있다. 그 물건에 입찰을 결정하게 만든 수익성 분석의 포인트들이다. 그것을 따로 정리해두는 것이 핵심이다.
예를 들면 이런 식이다.
- 부동산 상승이 시작되는 지방 소도시 전주
- 대장 아파트가 오르니 2순위 아파트도 시세 상승이 보인다
- 지분 물건이나 대항력 있는 임차인 물건은 경쟁이 적다
- 단타 매도 가능성이 높아 입찰 결정
이런 분석 포인트를 파악했다면, 이제 경매사이트에서 직접 탐색해볼 수 있다.
- 지역: 부동산 상승 지역
- 유형: 아파트 지분 물건
- 유찰 횟수: 1~2회
- 면적: 9~13평 (공급면적 59㎡, 84㎡의 전용면적 기준)
이렇게 조건을 설정하고 실제 매물을 찾아보는 과정에서, 본인만의 물건 선별 포인트와 검색 기준이 만들어진다.
정리 – 입문자가 가져야 할 순서
- 주거용 부동산부터 시작할 것
- 실전서 위주로 읽을 것
- 권리분석에 치중하기보다 실전 투자 유형을 먼저 익힐 것
- 본인이 잘 다룰 수 있는 물건 종류, 형태, 지역을 찾는 것이 현실적
- 사례를 보며 수익성 분석의 포인트를 정리하고, 직접 탐색 훈련을 반복할 것
