경매 투자 실패를 막는 마인드셋과 자금 계획 세우기
안녕하세요! 부동산 경매 4번째 글입니다. 지난 시간까지는 경매의 기본 개념과 용어, 그리고 전체적인 진행 타임라인을 배워 보았습니다.!!
본격적으로 등기부등본을 펼치고 권리분석을 시작하기에 앞서, 오늘 다룰 주제는 어쩌면 경매 기술보다 훨씬 더 중요한 ‘투자 마인드셋과 자금 계획’입니다. 철저한 자금 계획 없이 막연히 ‘싸게 사면 좋겠지’라는 마음으로 입찰장에 가면 비싸게 낙찰받아 오히려 손해를 볼수도 있습니다. 성공적인 투자를 위해서 기준점 설정 방법을 알아 보도록 하겠습니다.
1. ‘무조건 싸게’가 아닌 ‘수익 나는 물건’을 찾는 마인드
경매 초보자들이 가장 많이 하는 실수 중에 하나가 ‘몇 번이나 유찰되어 가격이 반토막 난 물건’에만 집착을 하는것입니다. 가격이 비정상적으로 많이 떨어졌다는 것은 그만큼 치명적인 하자들(낙찰자가 인수해야 할 채권)가 있거나, 부동산 자체의 가치가 현저히 낮다는 것을 의미합니다.
우리의 목표는 싼 물건을 줍는 것이 아니라 정확한 수익률이 계산되는 물건에 투자하는 것 입니다. 예를 들어, 매월 안정적인 월세 세팅을 통해서 원활한 현금흐름 창출이 목적인 오피스텔이나 실속 있는 나홀로 아파트에 투자한다고 생각해보겠습니다. 이때는 단순히 낙찰가만 볼 것이 아니라, 낙찰 후 2년동안 월세를 돌렸을 때의 수익률과 2년 후 매도 시 발생할 양도차익을 입찰 전부터 미리 엑셀표를 통해서 완벽하게 준비하고 시물레이션하는 습관을 가져야 합니다. 명확한 출구 전력과 예상 수익률이 계산되지 않는다면 그 물건은 과감히 패스하는 냉정함을 가져야 합니다.
2. 경매 투자 시 필요한 초기 자본금의 이해
경매를 하려면 돈이 얼마나 필요할까요? 경매는 일반 매매와 자금 납부 구조가 다릅니다.
– 입찰 보증금 (현금 필수) : 입찰 당일 법원에 제출해야 하는 돈입니다. 내가 적어낼 금액이 아니라 법원이 정한 최저매각가격의 10%입니다. (이전 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 나온 재매각 물건은 20% 또는 30%를 요구하므로 반드시 확인해야 합니다.) 이 금액은 현금이나 수표로 준비해야 하므로, 통장에 당장 빼 쓸 수 있는 여유 자금이 있어야 합니다. 패찰하면 그자리에서 돌려받습니다.
– 경락잔금대출의 활용 : 1등으로 낙찰을 받게 되면 약 한달 뒤에 남은 잔금 (90%)을 치뤄야 합니다. 이때 많은 투자자들이 ‘경락잔금대출’을 활용합니다. 이는 경매 낙찰 물건을 담보로 잔금을 빌려주는 대출 상품입니다. 보통 경매 법정 문앞에서 대출중개사 분들이 명함을 나눠주십니다. 이때 관련 정보를 얻기위해 명함을 받어두시는게 좋습니다. 주의할 점은 물건의 종류 (아파트,빌라,오피스텔,상가 등)와 본인의 소득 수준(DSR), 기존 대출 여부, 주택 보유 수에 따라 한도가 천차만별로 달라집니다. 특히 오피스텔 같은 비주택은 일반 아파트와 대출 규제가 다르게 적용되므로, 입찰 전 반드시 대출 상담사나 은행을 통해 본인의 예상 대출 한도를 보수적으로 확인해야 합니다.
3. 무리한 입찰을 방지하는 총비용 계산법
경매는 낙찰가 외에도 보이지 않는 부대비용이 상당수 발생합니다. 이를 누락하고 입찰가를 높게 쓰면 결국 마이너스 투자가 됩니다. 입찰 전 꼼꼼히 따져봐야 할 사소한 비용들은 다음과 같습니다.
– 취득세 및 등기 비용 : 부동산 용도에 따라 세금이 다릅니다. 주택은 규제 지역 및 주택 수에 따라 1~12%까지 차등 적용되지만, 오피스텔은 업무용 시설로 분류되어 낙찰가의 4.6%가 취득세 (농특세,지방교육세 포함)로 고정 청구됩니다. 여기에 법무사 수수료 등 소유권 이전 비용도 추가해야 합니다.
– 명도비 (이사비) : 현재 살고 있는 사람을 내보낼 때 드는 비용입니다. 원만한 합의를 위해 지급하는 위로금 성격의 이사비나, 최악의 경우 강제집행을 할 때 법원에 납부해야 하는 집행 비용을 미리 자금 계획에 포함해야 심리적으로 쫓기지 않습니다.
– 미납 관리비 및 수리비 : 경매 물건은 전 소유자가 관리비를 연체하고 나간 경우가 많습니다. 대법원 판례상 아파트/오피스텔의 공용부분 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한 내부를 볼 수 없는 경매 특성상 도배, 장판, 싱크대 교체 등 최소한의 인테리어 비용을 예비비로 잡아두어야 합니다.
성공하는 경매 투자자는 법정에 가기 전에 이미 책상 위에서 수익률 계산을 끝냅니다. 낙찰가 + 취등록세 + 명도비 + 미납관리비 + 수리비 + 대출 이자 등 아주 사소한 비용까지 전체 금액을 산출하고, 이를 바탕을 목표로 하는 수익률이 나오는 ‘최고 입찰 한도액’을 정해야 합니다. 그리고 법정에서는 그 금액을 단 1원도 넘기지 않는 절제력이 마인드셋의 핵심입니다.
지금 계획 세우는 법까지 익히셨다면, 이제 부동산에 숨어있는 빚의 폭탄을 피하는 기술을 배울 차례입니다. 다음 포스팅에서는 경매 권리분석의 첫걸음, “등기부등본 완벽하게 읽는 법”에 대해서 아주 쉽고 정확하게 팩트 위주로 파헤쳐 보겠습니다. 다음 글에서 뵙겠습니다!
감사합니다!
