지방 민간임대아파트 경매 낙찰기 – HUG 임대보증금보증과 명도 절차 실전 정리
나의 경매 투자기
실제 경험한 내용을 일기체로 써보려고 합니다. 투자 현장에서 겪은 이야기를 담다 보니 관심 있는 분들에게는 제법 유용한 내용이 될 것 같습니다.
왜 이 물건에 입찰했나?
이번에 낙찰받은 건 지방 소재 민감임대아파트다. 대규모 단지 중 일부 세대가 동시에 경매로 쏟아지는, 이른바 ‘대량 물건’ 중 하나다. 지방이고 소형 평수여서 절대 금액 자체가 크지 않아 부담이 적었다. 물론 그만큼 매도 수요도 제한적이라는 걸 알고 있었다.
입찰을 결심한 이유는 두 가지 였다. 첫째, 신축 단지인 만큼 낙찰가 수준에서 전세를 맞추는 게 가능해 보였다. 전세 갭투자로 접근할 수 있는 구조라는 뜻이다. 둘째, 상황이 잘 맞으면 급매 처분을 통해 세전 3천~4천만원 수준의 수익을 기대해볼 수 있었다.
이 단지는 경매 사건이 순차적으로 이어지는 구조였다. 선진입해서 낮은 가격에 낙찰받기 위해 가장 먼저 시작되는 사건에 먼저 도전했다. 이 사건도 물건 번호가 여러개였고 나는 그중 하나에 입찰했다. 결과는 200만원 차이로 패찰, 허탈했지만 어쩔 수 없었다.
4주 뒤 재도전, 그리고 낙찰
약 4주 후 같은 단지 내 다른 경매 사건이 열렸다. 이번엔 조금 더 공격적으로 금액을 올려 입찰했다. 감정가 대비 70%초반대로 써냈고, 결국 낙찰에 성공했다. 입찰자는 나 포함 2명이었는데, 차순위와의 격차가 800만원 정도였다. ‘그렇게까지 공격적으로 쓸 필요가 없었는데…’라는 생각이 들기도 했지만, 낙찰 받은 것 자체엔 만족했다.
권리 분석 – 대항력 없는 임차인, 그런데 변수가 있다
이 물건의 임차인은 대항력이 없다. 선순위 근저당이 말소기준등기이고, 그 이후에 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았기 때문이다. 특이한 점은 이 임차인이 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금보증을 받았을 가능성이 높다는 것이다. 단지 전체가 임대보증금보증 대상 단지인데, 일부 세대는 보증을 받지 않은 경우도 있다는 정보를 들었다. 내가 낙찰받은 호수가 어느 쪽인지가 명확하지 않아 불안감이 조금 남았다.
다만, 임차권등기가 설정되어 있다는 점에서 HUG보증을 받은 것으로 추정된다. HUG 약관에 따르면, 보증사고 발생 시 임차인이 임차권등기를 설정하도록 안내하고 있기 때문이다.
HUG 임대보증금보증 약관 핵심 정리
- 임대차 계약 종료 후 2개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우
- 임대차 계약 기간 중 경매 또는 공매가 진행되어 배당 후 보증금을 전액 회수받지 못한 경우
위 두 가지 경우 중 하나에 해당하면 임차인은 HUG에 이행청구를 할 수 있다. 또한 HUG는 이행 심사 후 임차인에게 대위변제금을 지급한다. 우선변제권을 유효하게 갖추어야 하고, 경매가 개시된 경우엔 권리신고와 배당요구를 반드시 이행해야 보호를 받을 수 있다는 조건이 붙는다.
명도의 핵심은 HUG 보증 여부
결국 이 물건의 명도 관건은 하나다. 임차인이 HUG로부터 보증금을 전액 지급받을 수 있느냐는 것이다. 만약 임차인이 보증금을 HUG로부터 정상적으로 수령한다면 자발적 퇴거가 이루어질 가능성이 매우 높다. 반대로 보증금 수령이 안된다면, 강제집행이라는 고단한 과정을 거쳐야 할 수도 있다.
인근 부동산에 문의를 해봤더니, 이 단지의 보증금 반환이 이르면 8월부터 시작될 수 있다는 정보를 얻었다. 전세 세팅도 적정가에 가능할 것 같고, 전세대출이 어렵다면 반전세도 고려해볼 수 있다는 얘기였다. 다만 매도가 쉽지 않다는 의견이었다.
HUG홈페이지에서 이 단지명을 검색해 보니 관련 문의 글과 항의 글이 여러 건 확인되었다. 절차적으로 이행신청이 진행되고 있는 것으로 보인다. 직접 해당 센터에 전화했더니 관할이 다른곳으로 이관됐다며 담당자 번호를 알려줬다. 전화를 몇 차례 시도했지만 계속 통화 중이었다. 바쁜 담당자를 원망 할 수도 없고, 업무 틈틈이 다시 연락을 시도해봐야 할 것 같다.
명도대행 제안을 받다 – 비용과 현실적인 판단
우연히 같은 경매 사건의 다른 물건번호에 입찰을 대리했던 부동산 소장님의 글을 보았다. 댓글로 문의 드렸더니 같은 사건이 맞다고 확인해 주셨고, 전화 통화로도 친절히 안내해 주셨다. 감사한 마음이 있던 차에, 소장님으로 문자가 왔다. 명도 대행이 가능하다는 내용이었다.
혼자 속으로 고민 반, 위안 반으로 넘기려던 명도 문제였는데, 궁금하기도 해서 비용과 세금계산서 발행 여부를 여쭤봤다. 명도 이사비 기준은 통상 150-200만원 수준이며, 현금영수증은 발행 가능하다는 답변을 받았다.
개인적인 판단으로는, 지금 당장 명도 대행을 맡길 필요는 없다고 생각한다. HUG 보증 여부부터 직접 확인하는 것이 선행되어야 하기 때문이다. 만약 임차인이 보증금을 정상 수령한다면 명도는 자연스럽게 해결이 될 것이다. 반대로 보증이 안 된 호수라면 그때 전문가에게 맡기는 것이 더 합리적이다.
다음에 다시 HUG 담당자에게 전화해서 해당 세대의 보증 여부를 확인해야 한다. 업무 중에 짬을 내야 하는 상황이지만, 꼭 확인 하고 가야 할 절차다
