지분경매 소송 가이드 : 부당이득반환청구 절차와 팁

경매를 하다보면 생각 만큼의 수익이 나지 않아 고민 할때가 있다. 나 같은 경우에도 생각 했던 수익이 나지 않아 수익 방법을 모색하던 도중에 여기저기서 들려오던 지분경매에 대해서 알게 되었다. 지분경매가 문제를 풀어야 할게 많지만 그만큼 경쟁이 심하지 않고 수익도 크다고 들었었다.

지분경매로 부동산 일부 지분만 낙찰받는 사람들이 요즘 은근 많다.

근데 막상 낙찰받고 나면 “이제 뭐 어떻게 하지?” 하고 감이 안 오는 경우가 진짜 많은 듯.

나도 처음엔 그냥 싸게 낙찰받으면 끝인 줄 알았다. 근데 알아볼수록 지분경매 부당이득반환청구라는 단계가 진짜 핵심이였다. 낙찰은 시작이고, 수익은 그 다음부터 만들어지는 구조였다.

특히 소액으로 들어가는 사람들이 궁금해하는 게 이런 것들일 것이다.

• 지분만 낙찰받았는데 다른 공유자가 집 통째로 쓰고 있으면 어떻게 함?
• 차임(월세 같은 거) 받아낼 수 있음? 그게 부당이득반환청구임?
• 공유물분할청구소송이랑은 뭐가 다름?
• 공유자 우선매수권 때문에 낙찰 날아갈 수도 있다던데 진짜임?

이런 거 궁금한 사람들한테, 실제 판례랑 법조문 찾아보면서 정리한 느낌으로 적어보려고 한다.

지분경매 낙찰 전에 알아야 할 공유자 우선매수권

솔직히 이건 낙찰 자체가 날아갈 수 있는 부분이라 먼저 짚고 넘어가야 한다.

공유지분 경매에는 공유자 우선매수권이라는 게 있다. 근거는 민사집행법 제140조다.

내용이 뭐냐면, 기존 공유자가 매각기일까지 보증금 내고 “최고가랑 같은 가격으로 내가 살게요” 하고 신고하면, 법원이 최고가 입찰자 대신 그 공유자한테 매각을 허가해야 한다는 거다.

즉 내가 열심히 입찰해서 최고가로 낙찰받아도, 기존 공유자가 우선매수권을 쓰면 그 지분은 그 사람한테 넘어간다는 뜻.

이게 은근 변수다.

보증금은 보통 최저매각가격의 10분의 1이고, 공유자는 매각기일 당일 법정에서도 신고할 수 있다. 집행관이 최고가 신고인이랑 가격 호창하고 절차 종료를 고지하기 전까지는 신고가 가능하였다.

“이거 낙찰받았는데 그냥 날아가는 거 아냐?”

이런 생각 들 수 있는데, 우선매수권 행사되면 낸 보증금은 돌려받는다. 손해는 안 보지만 시간이랑 기대가 날아가는 거지.

법이 이렇게 만든 이유는, 공유물은 어차피 공유자들끼리 협의하면서 같이 관리해야 하니까 모르는 외부인이 새로 끼는 것보다 기존 공유자한테 우선권 주는 게 낫다는 취지인 듯하다.

지분경매 부당이득반환청구가 핵심인 이유

자, 우선매수권 변수 넘기고 무사히 지분을 취득했다고 치자.

근데 막상 가보면 다른 공유자(보통 가족이나 상속인)가 그 부동산을 통째로 쓰고 있는 경우가 대부분이다. 나는 지분 가졌는데 한 푼도 못 쓰고 있는 상황.

여기서 지분경매 부당이득반환청구가 등장한다.

핵심 판례가 있다. 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결.

이 판례를 풀어보면 이렇다.

공유자는 각자 지분 비율대로 부동산 전체를 사용·수익할 수 있다. 근데 지분 과반수의 합의 없이 한 명이 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하면, 그게 자기 지분 범위 안이라고 해도 사용·수익을 전혀 못 하는 다른 공유자한테는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는 거라고 본다.

쉽게 말하면, 낙찰받아서 지분은 있는데 나는 한 푼도 못 쓰고 있으면, 그 부동산 쓰고 있는 사람한테 내 지분만큼 차임 상당액을 부당이득으로 받아낼 수 있다는 거다.

여기서 많이 헷갈리는 게 하나 있다.

“그럼 그 사람 내쫓고 내가 들어가서 쓰면 되는 거 아냐?” 하는 부분.

근데 이게 안 되는 경우가 많다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결을 보면, 소수지분권자는 다른 소수지분권자를 상대로 인도청구(명도) 자체는 못 한다고 본다. 나도 소수지분이라 상대를 완전히 내쫓고 나 혼자 쓰겠다고 할 권원은 없다는 거다.

대신 방해배제청구는 가능하다. 내 지분권에 기초해서 방해 상태를 없애거나, 공동 점유를 방해하는 행위를 금지해달라고는 청구할 수 있다는 것.

그러니까 정리하면 이렇다.

소수지분 투자자는 “나가라”는 못 해도, 차임 부당이득청구 + 방해배제 + 공유물분할청구 조합으로 수익을 만들고 압박을 거는 구조다. 그래서 부당이득반환청구가 더 중요한 거였다.

참고로 부당이득의 근거 조문은 민법 제741조다. “법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다”는 내용. 정확한 조문은 국가법령정보센터에서 직접 확인하는 게 제일 확실하다.

부당이득반환청구 소송 절차랑 비용

협의로 차임을 받으면 제일 좋은데, 보통 잘 안 된다. 그럼 소송으로 간다.

관할부터 보면, 원칙은 피고(상대 공유자) 주소지 관할 지방법원이다. 근데 부당이득반환은 돈 받는 청구라 의무이행지(민사소송법 제8조) 관할도 인정돼서, 내 주소지 법원에도 낼 수 있는 경우가 있다. 관할 잘못 잡으면 이송돼서 시간만 까먹으니까 미리 확인하는 게 좋다.

비용은 두 가지다.

• 인지대: 청구금액(소가, 즉 받아낼 차임 부당이득액)에 따라 산정. 소장 낼 때 납부.
• 송달료: 당사자 수에 따라 계산해서 송달료수납은행에 내고 납부서 첨부.

정확한 금액은 법원 전자소송 인지·송달료 계산이나 대한법률구조공단 자동계산기로 뽑아보는 게 편하다.

진행 순서는 대충 이렇다.

소장 제출하면 피고는 받은 날부터 30일 안에 답변서를 낸다. 그 다음 변론 거쳐서 판결로 간다.

차임 상당액 자체는 보통 임료감정으로 정한다. 내가 임의로 “월 50만 원” 이렇게 부르는 게 아니라 감정 결과로 산정되는 거더라. 시효는 부당이득반환청구권이 일반 채권이라 원칙적으로 10년이다(민법 제162조). 그러니까 과거 점유분도 10년치까지 거슬러 청구하는 게 원칙인 듯.

공유물분할청구소송으로 출구 만들기

차임만 계속 받는 것도 수익이지만, 결국 투자자가 노리는 건 현금화다.

그 출구가 공유물분할청구소송이다.

이건 공유관계 자체를 끝내는 소송이다. 성격이 좀 까다로운데, 고유필수적 공동소송이라 공유자 전원이 당사자가 돼야 한다. 그래서 공유자가 너무 많은 물건은 소송이 엄청 지연되고 현금화가 어려워질 수 있어서, 다인 공유 지분경매는 신중하라는 얘기가 많더라.

요건은 단순하다. 분할 가능한 물건이고, 공유지분이 있고, 분할 협의가 안 됐으면 청구할 수 있다. 관할은 그 부동산 소재지 지방법원.

절차는 소장 내면 법원이 먼저 조정을 시도한다. 조정에서 합의되면 거기서 끝날 수도 있음. 안 되면 심리하고 판결. 판결 불복이면 송달일로부터 2주 안에 항소.

분할 방법이 중요한데, 협의 안 되면 법원이 정한다. 대법원 판례 기준으로 순서가 있다.

• 현물분할이 원칙. 부동산을 실제로 쪼개서 각자 갖는 방식.
• 대금분할(경매분할): 현물로 못 나누거나, 나누면 가액이 현저히 줄 염려가 있을 때 경매로 팔아서 돈을 지분대로 나눈다. 이때 하는 경매가 분할을 위한 형식적 경매다.
• 가액배상: 한 명이 현물을 다 갖고, 다른 공유자한테 지분 값을 돈으로 배상하는 방식. 이것도 현물분할의 하나로 인정된다.

여기서 알아둘 게, “현물로 분할할 수 없다”는 걸 물리적으로 엄격하게만 보지 않는다는 점이다. 물건 성질이나 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후 사용가치까지 봐서 현물분할이 곤란하거나 부적당하면 대금분할로 갈 수 있다.

그래서 아파트나 다세대처럼 쪼개기 애매한 부동산은 실무상 대금분할(경매)로 가는 경우가 꽤 있는 느낌이다. 투자자 입장에선 이 형식적 경매로 현금화하는 그림이 흔한 듯. 물론 분할 방법은 법원 재량이라 내가 원하는 방식이 그대로 인정된다는 보장은 없다. 이 부분은 단정 못 하겠더라.

부당이득반환청구랑 공유물분할의 관계

이 둘 관계가 진짜 많이 헷갈리는 부분이라 따로 정리한다.

둘은 완전히 별개의 청구다.

• 부당이득반환청구: 과거에 못 쓴 기간의 차임을 받아내는 돈 청구.
• 공유물분할청구소송: 공유관계 자체를 끝내는 형성의 소.

실무에서는 이 둘을 같이 굴리는 경우가 많다.

낙찰 → 차임 부당이득으로 현금 흐름 만들고 협상 압박 → 협의 안 되면 공유물분할로 매각이든 단독소유든 가액배상이든 출구 잡기.

소수지분 투자자가 “나가라(명도)”는 못 해도, 부당이득 + 방해배제 + 공유물분할 이 세 개 조합으로 수익을 실현하는 게 핵심이더라. 이게 지분경매 부당이득반환청구가 단순히 차임 받기 그 이상으로 중요한 이유인 듯.

직접 알아보고 느낀 점

처음엔 지분경매가 그냥 “싸게 사서 비싸게 파는” 단순한 건 줄 알았다.

근데 파보니까 낙찰은 진짜 시작일 뿐이고, 지분경매 부당이득반환청구랑 공유물분할까지 그림을 그려야 수익이 나는 구조더라.

특히 인상 깊었던 건, 소수지분이면 상대를 내쫓는 게(인도청구) 원칙적으로 안 된다는 점. 그래서 차임 부당이득이랑 공유물분할이 더 중요해지는 거였음.

소액으로 지분경매 들어가려는 사람이라면, 낙찰 전에 공유자 우선매수권 변수 보고, 공유자 수 확인하고, 낙찰 후엔 부당이득이랑 분할까지 계획 세우고 들어가는 게 좋은 듯. 그냥 싸다고 덜컥 들어가면 현금화가 막혀서 고생할 수 있는 분야로 보인다.

법리나 판례는 사안마다 달라질 수 있으니까, 실제로 들어가기 전엔 국가법령정보센터에서 조문 확인하고 전문가 상담 한 번 받아보는 걸 추천한다.

또한 지분경매 소송은 특수물건 투자의 꽃으로 불리며 높은 수익률을 자랑하지만, 철저한 법적 지식이 요구된다. 이처럼 난이도 높은 특수물건에 관심이 생기셨다면, 등기부등본의 숨겨진 함정인 [대위변제 경매 권리분석 소액 근저당 하나가 보증금 폭탄 되는 이유]와 소유권을 다투는 [선순위 가처분 있는 경매물건 괜찮을까? 초보자가 꼭 알아야 하는 핵심 정리] 글을 통해 권리분석의 내공을 더 깊게 다져보시길 바란다.

FAQ

Q. 지분만 낙찰받았는데 다른 공유자가 집 다 쓰고 있으면 차임 받아낼 수 있음?

받아낼 수 있는 경우가 많다. 대법원 2000다13948 판례 기준으로, 지분은 있는데 나는 사용·수익을 전혀 못 하면 그 부동산 쓰는 공유자한테 내 지분만큼 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있는 듯. 다만 금액은 임료감정으로 정해진다.

Q. 그 사람 내쫓고 내가 들어가서 살면 안 됨?

소수지분이면 인도청구(명도) 자체가 원칙적으로 안 되는 경우가 많다(2018다287522 전합). 대신 방해배제청구나 부당이득청구, 공유물분할청구로 가는 게 일반적인 흐름인 듯.

Q. 부당이득반환청구랑 공유물분할청구, 동시에 해도 됨?

별개 청구라 실무에서 병행하는 경우가 많다. 차임으로 현금 흐름이랑 압박 만들고, 협의 안 되면 공유물분할로 현금화하는 식. 다만 사안마다 전략이 달라질 수 있어서 단정은 못 하겠다.