어느 날 갑자기 저의 경매 사무실에 설치한 SK매직 WPU-I220C 냉수가 안 나왔다. 18.5kg짜리 덩치 큰 정수기인데 컴프레서까지 들어있는 모델이라, “이거 컴프레서 고장 난 거 아냐?” 싶었다. 수리비 깨질 생각부터 들었다. 근데 막상 이것저것 확인해보니까 분위기가 좀 달랐다. 냉수가 안 나오는 이유가 무조건 부품 고장은 아니더라. 오히려 냉수탱크가 얼어버린 일시적인 경우가 훨씬 흔하다는 걸 알게 됐다. 이게…
부동산 경매를 처음 시작하는 사람들은 대부분 “시세보다 싸게 사는 방법”에만 집중하는 경우가 많습니다. 실제로 경매 사이트를 보다 보면 감정가 대비 저렴한 가격, 여러 번 유찰된 물건, 높은 예상 수익률 같은 요소들이 먼저 눈에 들어옵니다. 저의 경우에도 경매를 처음 배울 때는 수익이 눈이 멀어 정작 중요한 것들을 놓치는 경우가 있었습니다. 당장에는 큰 문제가 생긴 걸 모르지만…
부동산 경매를 처음 공부하는 사람들은 경매 물건을 볼 때 가장 먼저 유찰 횟수부터 확인하는 경우가 많습니다. 실제로 경매 사이트를 보다 보면 “1회 유찰”,”2회 유찰” 같은 문구가 표시되어 있는 경우를 자주 볼 수 있습니다. 특히 초보자들은 유찰 횟수가 많을수록 “좋은 기회 아닐까?”라고 생각하는 경우가 많습니다. 왜냐하면 유찰이 반복될수록 최저입찰가가 계속 내려가기 때문입니다. 하지만 실제 경매에서는 유찰…
부동산 경매를 처음 공부하는 사람들은 보통 감정가, 시세, 유찰 횟수만 보는 경우가 많습니다. 하지만 실제 경매에서는 서류 분석이 매우 중요합니다. 그중에서도 반드시 확인해야 하는 문서가 바로 현황조사서입니다. 초보자들은 현황조사서를 대충 넘기는 경우가 많지만, 실제로는 점유 상태와 임차인 정보 등 중요한 내용이 포함되어 있기 때문에 권리분석에서 상당히 중요한 역할을 합니다. 특히 임차인이 있는 물건이나 점유관계가 복잡한…
부동산 경매를 처음 공부하는 사람들은 보통 낙찰가와 시세차익에만 집중하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 경매에서는 낙찰 후 발생하는 추가 비용까지 계산해야 정확한 수익률을 판단할 수 있습니다. 그중에서도 초보자들이 자주 놓치는 부분이 바로 관리비 체납입니다. 경매 물건을 보다 보면 관리비가 몇 백만 원씩 밀려 있는 경우도 생각보다 많습니다. 특히 오래 비어 있던 아파트나 점유 문제가 있었던 물건에서는…
부동산 경매를 보다 보면 등기부등본에 가처분이라는 권리가 표시된 물건들을 종종 볼 수 있습니다. 특히 초보자들은 “선순위 가처분”이라는 문구만 봐도 위험한 물건이라고 생각하고 바로 넘기는 경우가 많습니다. 실제로 경매에서는 선순위 가처분이 있는 물건은 입찰자가 적은 경우도 많고 여러 번 유찰되는 사례도 자주 발생합니다. 하지만 중요한 것은 모든 선순위 가처분 물건이 위험한 것은 아니라는 점입니다. 반대로 내용을…
부동산 경매를 처음 공부하는 사람들이 가장 먼저 막히는 부분 중 하나가 바로 말소기준권리입니다. 경매 관련 글이나 유튜브를 보다 보면 “말소기준권리만 제대로 이해해도 권리분석이 쉬워진다”라는 말을 자주 듣게 됩니다. 하지만 처음 공부하는 입장에서는 용어 자체가 어렵게 느껴지고 실제 물건에서는 어떻게 적용해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 하지만 말소기준권리는 경매 권리분석의 핵심이라고 해도 과언이 아닙니다. 저도 처음에는 말소기준권리가…
부동산 경매를 처음 공부하는 사람들이 가장 어려워하는 부분 중 하나가 바로 임차인 대항력 확인하는 것입니다. 제가 처음 분석했던 경매 아파트에서도 임차인이 거주하고 있었지만, 대항력이 있는지 없는지 판단하는데 상당한 시간이 걸렸습니다. 여러 물건을 검토하면서 비로소 대항력 확인에는 일정한 순서와 방법이 있다는 것을 알게 되었습니다. 경매 초보자들이 권리분석을 하다가 가장 많이 겁을 먹는 이유도 대부분 임차인 때문입니다….
부동산 경매를 보다 보면 유치권 신고가 되어 있는 물건들을 자주 볼 수 있습니다. 초보자들은 보통 유치권이라는 단어만 봐도 겁부터 나는 경우가 많습니다. 실제로 경매 사이트에서도 유치권 신고가 되어 있는 물건은 입찰자가 적은 경우가 많고 여러 번 유찰되는 사례도 흔하게 발생합니다. 중요한 것은 모든 유치권 물건이 위험한 것은 아니라는 점입니다. 반대로 제대로 분석하지 않고 접근했다가는 큰…
부동산 경매를 처음 공부하다 보면 생소한 용어들이 정말 많이 등장합니다. 그중에서도 초보자들이 가장 어려워하는 개념 중 하나가 바로 배당요구 종기일입니다. 처음에는 저도 배당요구 종기일이 단순한 날짜 정도로만 보였습니다. 하지만 권리분석을 하다 보니 이 날짜 하나로 임차인의 배당 가능 여부가 달라질 수 있다는 점을 알게 되었고, 그때부터 꼼꼼히 확인하게 되었습니다. 특히 임차인이 있는 경매 물건에서는 배당요구…
