경매

근린상가 경매 물건 보다가 “이거 정말 싸네?” 싶어서 권리분석을 해본 적이 있었다. 그런데 낙찰가만 계산했던 내 생각과 달리 임차인 보증금을 인수할 수도 있다는 걸 알고 계산이 완전히 달라졌다. 그때부터 상가 임차인의 대항력은 가장 먼저 확인하는 항목이 되었다. 그래서 이번엔 근린상가 경매에서 임차인 대항력을 어떻게 봐야 하는지 직접 정리해봤다. 이런 거 궁금한 사람들에게 실제 헷갈렸던 포인트…

경매 물건 보다가 “근데 이 1순위 근저당 왜 이렇게 적지?” 싶은 순간이 있다. 나도 처음엔 그냥 채무가 적은 깨끗한 물건인 줄 알았다. 근데 권리분석을 좀 파보니까 오히려 그게 함정일 수 있었다. 소액 근저당 하나 때문에 후순위 임차인이 갑자기 선순위로 바뀌고, 낙찰자가 보증금 수억을 떠안는 경우. 이게 바로 대위변제(변제자대위) 리스크다. 나도 솔직히 처음엔 용어부터 헷갈렸다. “이게 구상권이랑 뭐가…

처음엔 낙찰가랑 임대료만 보고 “이거 수익률 꽤 나오는데?” 했었다. 근데 막상 비용을 하나하나 적어보니까 분위기가 완전 달라진다. 취득세, 등기비, 명도비, 미납 관리비… 표면 수익률 계산표엔 안 들어가던 게 줄줄이 나오더라. 솔직히 “이게 다 어디서 튀어나오는 거지?” 싶을 정도였다. 오피스텔 경매는 특히 더 그렇다. 업무용이냐 주거용이냐에 따라 세금이 통째로 갈리는데, 이걸 모르고 계산하면 수익률이 진짜 종이 위에서만…

법인 명의로 나온 오피스텔 경매 물건 하나를 들여다본 적이 있다. 처음엔 그냥 “오피스텔이면 다 비슷하지” 싶었다. 근데 권리관계 한 줄씩 따라가다 보니까 일반 개인 물건이랑은 결이 좀 달랐다. 특히 세금이랑 임차인 쪽이 은근 복잡했다. 법인이 소유하던 부동산은 대출 연체로 인한 임의경매, 법인 부도, 세금 체납 같은 이유로 경매에 나오는 경우가 많다. 그래서 등기부에 가압류·체납세금이 얽혀…

경매로 낙찰 받은 김제의 2021년 입주가 시작된 최신 아파트에 있는 오븐을 테스트 중에 갑자기 안에서 “탁탁” 하면서 불꽃이 튀었다. EON-B450M의 고장이다 처음엔 오븐 테스트를 하는데 바로 고장이 나서 당황했다. 아마 1년간 집이 방치 되면서 문제가 발생했나 싶었다. 빌트인이라 막 뜯어볼 수도 없고, “이거 고장 맞나?” 싶어서 순간 머릿속이 하얘졌다. 근데 막상 SK매직 매뉴얼이랑 공식 영상,…

부동산 경매를 처음 공부하는 사람들은 보통 등기부등본이나 감정평가서만 중요하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 경매에서는 반드시 확인해야 하는 핵심 문서가 하나 더 있습니다. 바로 매각물건명세서입니다. 핵심적인 단어들을 보는 방법이 있습니다. 저도 여러 경매 관련 정보를 접하면서 가장 중요하고 나의 돈을 지키기 위해서 가장 꼼꼼히 봐야할 것이 매각물건명세서란걸 알게 되었습니다. 경매 경험자들은 입찰 전에 반드시 매각물건명세서를…

부동산 경매를 처음 시작하는 사람들은 어떤 물건부터 공부해야 할지 고민하는 경우가 많습니다. 경매 사이트를 보다 보면 아파트부터 빌라, 오피스텔, 상가, 토지, 공장 등 다양한 물건들이 올라오기 때문입니다. 특히 초보자들은 “수익률이 더 높은 물건을 해야 하지 않을까?”라고 생각하면서 특수물건이나 상가, 토지 등에 관심을 가지는 경우도 많습니다. 하지만 실제 경매 경험자들은 초보자에게 가장 먼저 아파트 경매부터 시작하는…

저는 예전에 경매를 처음 시작할 때 무조건 적으로 낙찰을 받아야 한다는 생각만으로 입찰을 하였었습니다. 하지만 한 두번 낙찰을 받아보고 낙찰 이후의 일을 처리하다보면 낙찰 이후의 과정도 매우 중요하고 어렵다는 생각이 들었습니다. 특히 많은 초보자들이 가장 부담을 느끼는 부분이 바로 명도입니다. 경매를 처음 접하는 사람들은: 같은 걱정을 많이 합니다. 실제로 경매에서는 낙찰보다 명도가 더 어렵다는 이야기도…